И это считается неплохим стимулом для увеличения темпов жилищного строительства.
Рекорд нераспроданности
В конце минувшей недели РБК, со ссылкой на Единую информационную систему жилищного строительства «Дом.РФ», сообщил, что в России поставлен новый рекорд по нераспроданному жилью в новостройках.
На 1 ноября объем данного жилья составил 71,1 млн кв. метров, что на 5,4 млн «квадратов» больше, чем год назад. Таким образом, доля нераспроданных квартир (а их насчитывается более 2,1 млн единиц) поднялась до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства.
При этом из 71,1 млн кв. метров нераспроданного жилья больше половины - 44 млн кв. метров - уже выставлено на продажу. Оставшиеся площади приходятся на проекты, продажи в которых еще не открылись.
РБК решил выяснить мнение некоторых экспертов по поводу свершившегося факта.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает рост объемов нераспроданных квартир закономерным в связи с рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья.
«Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов, - объяснил он. - Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ».
С ним согласен гендиректор фирмы «INFOline-Аналитика» Михаил Бурмистров: «Рост объема нераспроданного жилья связан в том числе с рекордным уровнем ввода новых площадей в этом году. Впрочем, у этого аспекта есть, конечно, и непозитивный момент - например, снижение числа ипотечных кредитов, выданных не по льготным условиям. На сегодня продолжается проблема провала рыночной ипотеки - большинство сделок заключены именно по программам льготной ипотеки».
Почему объем нераспроданного жилья такой большой?
Кстати, сам вопрос, выведенный в название главы, никого из специалистов строительной отрасли не беспокоит. И вот почему. Во-первых, на данный момент абсолютно во всех регионах страны доля проданного жилья в строящихся новостройках меньше непроданного. Вот, к примеру, как выглядит это соотношение в десяти лучших регионах страны (на основе данных из отчета центра «Дом.РФ» - «Сбалансированность жилищного строительства в России»):
То же самое можно сказать и об Астраханской области, где за четыре года исследований только в 2022 году доля проданности жилья превзошла непроданную часть.
Астраханская область - 2020
Астраханская область - 2021
Астраханская область - 2022
Астраханская область - 2023 (данные за 11 месяцев)
Во-вторых, сбалансированность жилищного строительства основывается не на соотношении проданного и непроданного жилья, а на пяти индикаторах, связанных в большей степени со стройготовностью - новыми проектами, «заряженных» на реализацию в ближайшее время. Так вот по этим индикаторам в целом по стране ситуация с возведением и реализацией нового жилья выглядит относительно неплохо.
«Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов, - объяснил Михаил Гольдберг. - Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ».
Поэтому и в перспективе ближайших лет доля нераспроданного жилья будет превалировать над распроданным.
Больше пустого жилья - не повод снижать цены
Однако как бы специалисты не расставляли приоритеты среди показателей строительной отрасли, нераспроданные «квадраты» никуда не деваются - они занимают определенную площадь, которая, разрастаясь, со временем может стать помехой самим строителей.
Взять ту же Астраханскую область: с 2020 года в нашем регионе скопилось нераспроданного жилья, согласно данным «Дом.РФ», до 289,6 тыс. кв. метров - то есть более трети нынешних объемов вводимого жилья.
Может, застройщики пойдут на то, чтобы на этот, так сказать, «неликвид» понизить стоимость? Нет, убеждены эксперты, такого точно не будет.
«Прежде всего, остатки квартир после разрешения на ввод в эксплуатацию - это доходы застройщика, которые он получает напрямую, - сказала управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова. - Так что ему разумнее оставить себе про запас на финал продаж уже без банка какой-то объем ликвидного предложения».
Во-вторых, по мнению эксперта, на отрасль продолжают давить рост себестоимости строительства и общая непредсказуемость рыночной ситуации после 2024 года. Поэтому она прогнозирует в следующем году рост цен на жилье примерно на 10-15%.
«Ждать снижения точно цен .не стоит - себестоимость строительных проектов растет постоянно, - солидарна коммерческий директор застройщика ССК Анна Ших. - Скорее можно говорить о стагнации в среднесрочной перспективе и на определенные категории квартир».
Что касается Астраханской области, то здесь прослеживается прямая зависимость стоимости 1 кв. метра квартиры от застройщика и доли непроданного жилья в новостройках:
Параметры строительной отрасли Астраханской области
Как видим, в нашем регионе при повышении стоимости 1 «квадрата» жилья на 10-15 тыс. рублей доля непроданного жилья новостройках увеличивается на 2-3%. Причем сама эта доля в Астраханской области меньше, чем в ведущих регионах по жилищному строительству (см. таблицу выше). Так что при таких параметрах наивно ожидать, будто застройщик или тот, кто занимается продажей жилья на первичном рынке, пойдет на снижение цены - спрос-то есть.
Фото: zelengarden.ru n30.ru
