Дисклеймер: Осторожно, много букв. Но оно того стоит. Кому невтерпеж – листайте до главы «ИЗ АВАРИЙНОГО – В АВАРИЙНОЕ»
2000 домов под угрозой расселения
В 2019-2020 году городская администрация Астрахани инициировала большую ревизию состояния многоквартирных домов. Она прошла в несколько этапов. Сначала провели визуальные осмотры 4366 домов на наличие признаков аварийности (это порядка 40% всех МКД в городе). Смотрели состояние фасадов, подмочку подвалов, трещины, соляные отложения на стенах и т. д. В половине случаев, а именно у 2178 домов, такие признаки нашли. По большинству из них администрация распорядилась готовить документы для рассмотрения на межведомственной комиссии, дабы признать их аварийными и затем либо снести, либо реконструировать (если речь о доме-памятнике). Комиссия уже успела рассмотреть 680 домов, и лишь 29 из них решили не трогать. Остальные – аварийные.
- Полный список ДОМОВ ПОД СНОС представлен тут.
- Полный список ДОМОВ-ПАМЯТНИКОВ под выселение – тут.
- Список "подозреваемых" домов можно скачать тут.
Выкупная цена
Правила расселения жильцов аварийных домов и изъятия земельных участков для муниципальных нужд описаны в ст.32 Жилищного кодекса РФ. Там сообщается, что собственник квартиры или нежилого помещения имеет право на возмещение – то есть, должен получить при выселении выкупную цену в соответствии с РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ помещения и земельного участка под ним. Плюс, небольшим бонусом – компенсация за грузчиков, плата за съем квартиры, расходы на уплату пошлин при покупке нового жилья.
Ключевые слова тут – РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ.
Казалось бы, нет ничего проще:
- Среднюю цену квадратного метра в Астраханской области регулярно считает Росстат. Так, в конце 2020 года цена метра на первичном рынке составляла 57,9 тыс. рублей; на вторичном рынке – 45,4 тыс.р./м2.
- В свою очередь, и сама администрация Астрахани постановлением №186 от 6 июля 2020 года (согласитесь, совсем свежий документ) установила среднюю рыночную стоимость жилого помещения на территории города в 35,5 тысяч рублей.
Роза Лазарева с улицы Чайковского
Пожалуй, уже хрестоматийный случай: пенсионерке, которая проживает на ул. Чайковского, 17 за 28-метровую квартиру предложили выкупную стоимость в 454 400 рублей. Понятное дело, что за такую сумму в Астрахани купить можно разве что собачью конуру а-ля кум Тыква из сказки про Чиполлино. В истории с Розой Васильевной пообещал лично разобраться губернатор. К ней сходил в гости председатель Гордумы Астрахани Игорь Седов. «ПУНКТ-А» тоже выяснил детали этой удивительной сделки. И оказалось вот что.
Первая проблема – это непорядок в документах. Оказалось, что когда в 1980-х годах Роза Васильевна приобретала жилье, оно было оформлена как доля в 281-метровом доме. И ей досталась, по бумагам 1/20 здания. То есть, 14,05 квадратных метров. Оценщики на этот метраж и ориентировались, хотя по факту у бабушки двое больше площади. Собственно, об этом наверняка и доложили губернатору: мол, у пенсионерки не в порядке документация – вот и насчитали мало. Сама виновата.
Однако у этой истории есть еще один важный аспект: за эти самые 14,05 метров Розе Васильевне предложили… 205 000 рублей. А оставшаяся сумма – это за землю (222 000 рублей), плюс на грузчиков и временный съем квартиры (27 400 рублей). Вот документ:
Вооружившись куркулятором, выясняем: 205000/14,05 =
14 137 РУБЛЕЙ 93 КОПЕЙКИ ЗА КВАДРАТ.
На вопрос, почему такая низкая цена, в городской администрации разводят руками: это не мы. Как назначили независимые оценщики, так и написали. Все вопросы к экспертам.
977 рублей за судьбу
Не врут. Действительно, на портале госзакупок легко обнаружить контракты, которые Управление муниципального имущества заключает с независимыми оценщиками. Вот, к примеру, свежий такой контракт № 3301509093321000011, заключенный 15 января текущего года. Подрядчик – астраханское ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз». За 97 666 рублей и 46 копеек агентство готово оценить рыночную стоимость 100 квартир и земельных участков.
Получается – по 977 рублей за квартиру. Именно эти оценочные акты и определяют судьбу выселенцев. И, кстати, именно «АНОиСЭ» оценивало РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ квартиры Розы Лазаревой (см. скриншот выше). Вообще, этот оценщик – один из постоянных контрагентов Управления муниципального имущества (УМИ) администрации МО «Город Астрахань». За годы своей работы АНОиСЭ заработало на контрактах с УМИ 10,78 млн рублей.
Оценка два
Так как же получилось, что пенсионерке Розе Васильевне и ее соседке Александре Тихоновне независимые оценщики насчитали рыночную цену метра в 14 137 рублей? Что характерно, самим пенсионеркам развернутое заключение экспертов никто прислать не потрудился.
Но зато в распоряжении "ПУНКТ-А" оказалось аналогичное заключение – но по другому дому: на перекрестке Кожанова/Куйбышева. Примечательно, что гражданин, который предоставил корреспонденту данный документ, своим вариантом доволен: из 55-метровой квартиры в центре Астрахани он (по его словам) смог переехать в Военный городок на Хибинскую, где приобрел 70-метровую трешку. Порадуемся за человека. Правда, такие трешки в Военном нынче продаются за 2,5 миллиона, а выкупную цену семья получила в 1,84 млн рублей (вместе с долей в земельном участке) – так что картина немного не сходится. Видимо, повезло человеку найти вариант подешевле, и жизнь в отдаленном спальнике его устраивает. Но раз радуется, то и хорошо. В любом случае, нас интересует методика.
Чем толще, тем внушительнее
Вернемся к документу. Тут подробно изложена схема, по которой АНОиСЭ оценивает РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ аварийных квартир. Правда, чтобы до нее добраться, предстоит прочесть уйму справочных разделов. Документ толщиной в полсотни страниц включает даже такие главы, как «Политическая ситуация в стране и регионе»…
Есть, внезапно, главы про инфляцию, закредитованность, безработицу, ключевую ставку, продажи автомобилей, железнодорожные перевозки (отдельно товарные и пассажирские!) и приток физлиц на фондовый рынок. Авторы отчета цитируют министра финансов Антона Силуанова и поминают всуе главу Центробанка Эльвиру Набиуллину с экс-министром экономики Максимом Орешкиным. Зачем это включено в состав экспертного отчета – одному черту известно.
Не менее увлеченно АНОиСЭ включает в отчет таблицы Астраханьстата об индексе промпроизводства в нашем регионе, грузообороте автомобильного транспорта в миллионах тонн на километр, численности официально зарегистрированных безработных и обороте организаций в секторе сельского и лесного хозяйства… К чему это все, эксперты не поясняют. Но у неуча-корреспондента сложилось субъективное мнение, что авторы просто наливали воду, чтобы сделать документ потолще…
Чуть более интересно выглядит раздел с анализом астраханского рынка недвижимости. Вот, например, как описывают эксперты состояние дел в Ленинском районе Астрахани:
Можно закрыть глаза на ошибку в фразе «данная область города ПО СРЕДСТВУ мостов соединяется с Трусовским районом». Но вот оборот про «заветную жилплощадь» в экспертном отчете смотрится стилистически инородно. Не публицистика все ж таки. Да и про «активное развитие микрорайона Казачий» удивительно слышать.
А тут эксперт-оценщик пишет про «городской шум и СМОК» (правильно «смог») и про «дачный участок, ОБЛАГОРОЖЕННЫЙ коммуникациями». Благородная труба с газом и благородная трансформаторная будка со столбом – это забавно. Оценщик даже ломает четвертую стену, напрямую заговаривая с читателем: «Согласитесь,...». Да, наверное, Роза Васильевна и чиновники из УМИ согласятся, почему бы и нет.
Рискуем вас утомить (да, мы тоже умеем в четвертую стену), но вот еще одна выдержка из документа:
Тут и вовсе эксперт закладывает лихой вираж, рассказывая (в 2020 году) про Молодежный проспект и строительство Конгресс-центра на месте недостроя речного вокзала. Это при том, что проспект уже 17-й год носит имя Губернатора Анатолия Гужвина, а вместо речного вокзала уже стоит ледовая арена.
Качество экспертизы на высоте.
Когда уже начнется про цену на метры?
Только на 37-й странице отчета АНОиСЭ переходит непосредственно к определению рыночной цены. Эксперт сообщает, что федеральный стандарт оценки предполагает три возможных подхода:
- затратный (сколько будет стоит отремонтировать дом или построить вместо него такой же новый)
- доходный (сколько потенциально заработает покупатель, если приобретет эту недвижимость в бизнес-целях)
- и сравнительный (через подбор аналогичных сделок)
Из аварийного – в аварийное
Эксперты берут за основу сравнительной оценки три актуальных (на тот момент) объявления о продаже квартир на АВИТО. Критерии отбора: примерно тот же район, этажность и материал стен. И определяют цену:
Логика тут такая: берем ПРИМЕРНО ТАКИЕ ЖЕ ДОМА ПРИМЕРНО В ТАКОМ ЖЕ РАЙОНЕ – и смотрим цены. Плюс еще корректировки, на то, что продавцы уступят – и вуаля, ценник готов. Человеку можно вручать выкупную сумму, и он может переезжать – возможно, в одну из этих же квартир. Они как раз продаются.
Стоит рассмотреть эти варианты подробнее.
Вот, например, дом на Куйбышева,30. Уютный особняк в характерном стиле астраханской эклектики. Мечта любого семейства:
Жаль только, что в январе 2021 года этот дом был тоже признан аварийным, и оттуда тоже будут всех выселять.
Вот еще пример: дом на Березовского,17 – это за школой №32. Шикарный район, центр города.
Под снос этот дом пока не идет, но лиха беда начало. Признаки аварийности в нем уже усмотрели. Есть распоряжение вынести его на межведомственную комиссию:
Жаль, что адреса третьего дома на ул. Чехова в экспертном отчете нет. Но факт, что 27-метровую однушку продают за смешные 820 тысяч рублей, говорит о явных проблемах.
В итоге эксперт АНОиСЭ берет три ценника, делит на метраж и вычисляет среднюю цену метра. Со всеми поправками и коэффициентами получается…
24 823 РУБЛЯ 18 КОПЕЕК.
Или 1,36 млн за всю 55 метровую квартиру на Куйбышева. С землей и расходами на переезд получилось 1,83 млн. рублей выплаты (по 33 тысячи за квадрат). Получше, чем у Розы Лазаревой, но все еще далеко от средней по рынку цены.
Что в итоге?
На недавней пресс-конференции губернатор Игорь Бабушкин под камеры прокомментировал корреспонденту «ПУНКТ-А», что уверен в объективности оценщиков и в том, что астраханцы, которым предстоит переселиться из аварийного жилья в новое, получат справедливую РЫНОЧНУЮ цену.
Возможно, это и так. Вопрос лишь в том, что считать справедливой РЫНОЧНОЙ ценой. Тут имеет место разность трактовок.
- Так, эксперты АНОиСЭ оценивают рыночную стоимость метров в развалюхах, сравнивая их с другими развалюхами. Их попросили оценить халупу – они сделали свою работу. Муниципалитет умывает руки: все по закону. Под это даже можно подвести идеологический базис: мол, жильцы сами себе злые буратины, что довели свои дома до такого состояния, никто им не виноват. Это капитализм, детки. Homo homini lupus est.
- А люди, которых будут выселять через суд (та же Роза Лазарева, например) могут представлять рыночную цену несколько иначе: как СРЕДНЮЮ ПО РЫНКУ - с возможностью приобрести жилье метр в метр и желательно с тем же количеством комнат. У нас же вроде социальное государство. В конце концов, когда власти раздают квартиры сиротам, они четко следуют норме, определенной законом Астраханской области: 33 кв.м. на одиноко проживающего человека, 42 кв.метра на двоих, или по 18 метров на каждого члена семьи из трех человек и более. Так чем ветхие выселенцы хуже сирот? Или у нас социальное государство не для всех?
