В последнее время часто всплывает информация о комплексном развитии Астрахани. Проекты КРТ разрабатываются и утверждаются один за другим. А мы решили вспомнить астраханский тренд 2010-х – развитие застроенных территорий (РЗТ). В свое время о них говорили и писали очень много. Что из этого вышло?
Вспомним, как все начиналось
На дворе 2010-е. Астрахань – чемпион по ветхому и аварийному жилью. В городе полно домов дореволюционной постройки, которые обещали снести еще в советское время, но не снесли. Тысячи астраханцев в 21-м веке маются без удобств и без видимой перспективы. Никакой федеральной программы расселения еще нет и в помине. Денег в бюджете области и города тоже нет. Ситуация тупиковая.
Именно тогда мэрия Астрахани обращается к договорам РЗТ, которым в Градостроительном кодексе (в редакции тех времен) был посвящен целый раздел. В 2012 году муниципалитет разрабатывает Положение о развитии застроенных территорий. Главной целью обозначается комплексное решение одной из первоочередных задач – ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. А также цивилизованная застройка (против процветавшей тогда стихийно-точечной), обновление жилого фонда и инженерной инфраструктуры.
С 2013 по 2017 год мэрия заключила 33 договора РЗТ с застройщиками. Компании обязались за свой счет купить или построить квартиры для переселения людей из аварийного фонда, снести старые дома, подготовить проекты межевания и планировки. Взамен они получали без торгов – в собственность либо в аренду – участок для строительства нового жилья.
О сбывшемся и нет
Как обычно, сбылось не все, что планировалось. Не всегда по вине застройщиков – чиновники сами нередко затягивали сроки оформления документов, согласования. Так или иначе, но 19 договоров прекратили действие: по банкротству компаний, обоюдному согласию сторон, по суду.
Однако 14 проектов оказались жизнеспособными. Как рассказали ПУНКТ-А в профильном управлении администрации Астрахани, один из них уже полностью реализован, 13 находятся в стадии реализации. За это время на средства застройщиков снесено и снято с кадастрового учета 306 ветхих домов общей площадью 34,2 тысячи кв. метров, в том числе 181 – признанные аварийными. Отселены жильцы из 291 помещения площадью почти 14 тысяч кв. метров – люди получили выкупную стоимость, компенсацию либо муниципальное жилье (если жили в квартирах по соцнайму). В рамках действующих договоров РЗТ планируется к отселению еще 10 тысяч квадратов ветхого жилья.
Где эта улица, где этот дом?
Механизм развития застроенных территорий позволил Астрахани распрощаться с «городской легендой» – Плещеева-сити, на месте которой теперь стоят корпуса ЖК «Центральный», «Лотос-парк», «Голос Эпохи». Благодаря этому инструменту исчезают ветхие массивы по ул. Бакинской/Ген. Епишева («Европейский»), ул. С. Перовской/Вагнера («София»).
Последний ЖК отличается особой компактностью и камерностью. Здесь не планируется небоскребов и «человейников». Девять 9-этажных секций, полностью кирпичных, объединенных в единый архитектурный ансамбль. В каждой по 24 квартиры. В нынешних реалиях это уже не высотная застройка, а скорее малоэтажная. 216 квартир на квартал – редкая для современных новостроек атмосфера добрососедства и уединения, без чувства перенаселенности. Эту атмосферу дополнит просторный закрытый двор с детскими площадками, зеленью, прогулочными зонами, создающими ощущение загородного комфорта. И все это – недалеко от центра города и с возможностью получать все необходимое для комфортной жизни в нескольких минутах ходьбы – на первых этажах, где расположатся аптеки, кафетерии, детские развивающие кружки, пункты выдачи заказов, магазины.
Первая секция на 24 квартиры уже построена и введена в эксплуатацию. Сдана автостоянка с эксплуатируемой кровлей, на которой устроены детские площадки. До начала строительства снесено 16 ветхих домов из 23, предусмотренных договором. Их жильцы переехали в новое жилье – некоторые, кстати, недалеко, в тот же ЖК «София».
Договор развития территории в пределах улиц С. Перовской, Кутумной, Вагнера площадью 1,6 га был заключен еще в 2014 году. Как пояснили ПУНКТ-А в компании – ООО СМУ-3 – большой срок строительства первой секции вызван высокой сложностью проекта, требующей большого количества согласовательных процедур, внесения изменений в проектную документацию и проведения мероприятий по освобождению территории, включая переселение граждан из муниципального жилья. «На ранних этапах этим занимались разные структурные подразделения администрации, что приводило к увеличенным срокам реализации проекта. К примеру, участок под строительство первой очереди удалось освободить только к концу 2019 года. А участок под строительство детских площадок и автостоянки только в августе 2022 года. В данный момент основные функции по реализации таких договоров взяло на себя министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, что должно существенно сократить сроки согласований и получения разрешений», – рассказали в компании.
Сейчас планируется строительство второй секции, в нее заселят жильцов еще трех ветхих домовладений. В данный момент компания подала заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в рамках договора о развитии. Оно требуется в связи с тем, что площадь земельного участка под второй секцией меньше, чем требуется для участков под высотную застройку. К тому же детские площадки и часть парковочных мест находятся на другом земельном участке, хотя и расположены в этом квартале и относятся к данному комплексу. Увеличить площадь земельного участка под секцией не представляется возможным, так как перекроются земельные участки, расположенные под следующими секциями.
Полностью достроить все девять корпусов ЖК «София» планируется в 2031 году.
Всего, по данным администрации Астрахани, по договорам РЗТ в городе введено в эксплуатацию 27 многоэтажных домов (3187 квартир общей площадью 191 340 кв. м.), еще 19 строится прямо сейчас. В рамках развития застроенных территорий планируется возвести еще 290 тысяч «квадратов» современных новостроек.
Фото: ooosmu3
