Только тот ли рейтинг нужен жителям нашего региона?
В свете роста цен на квартиры и резкого подъема ставок на ипотеку особое внимание обращено на аренду жилья – реальную альтернативу покупок на рынке недвижимости. Поэтому появившийся очередной ежегодный рейтинг по арендной доступности, подготовленный РИА «Рейтинг» по заказу РИА «Новости», нам показался весьма кстати.
Напомним, что в данном проекте доступность аренды жилья аналитики определяют долей семей, которые могут арендовать типовую двухкомнатную квартиру. Модель семьи - двое взрослых и двое детей. 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на аренду жилья, 30% - на прочие расходы. Доля семей, которые могут оплачивать съемную квартиру, рассчитана на основе оценки процентного распределения работающих по величине зарплат в регионе. Арендные ставки и прожиточные минимумы взяты за 2023 год индивидуально для каждого региона.
Пестрые лидеры и прежние аутсайдеры
Как свидетельствуют результаты исследования, в 12 регионах более 60% модельных семей могут без особых трудностей арендовать себе двухкомнатную квартиру, сохраняя на неплохом уровне свое повседневное потребление. Для сравнения: в 2022 году такой высокой доступностью характеризовались 6 регионов, а 2021-ом – 3. Таким образом, в целом результат 2023 года можно считать достаточно хорошим.
Лидером по доступности аренды в текущем рейтинге стала Кемеровская область c долей 70,2% семей. Также в топ-10 вошли Санкт-Петербург (68,3%), Татарстан (65,8%), Ленинградская область (63,3%), Иркутская область (62,6%), Белгородская область (62,2%), Нижегородская область (61,7%), Сахалинская область (61,3%), Новосибирская область (61,0%) и Липецкая область (60,6%).
Есть одно существенное отличие от рейтингов прошлых лет. Раньше в первой десятке доминировали северные регионы с высокими зарплатами, где были соответственно и высокие цены на аренду. Сейчас ситуация достаточно пестрая и в географическом плане, и по уровню благосостояния. Так, среднемесячный семейный доход по России в 2023 году составил 95,4 тыс. рублей. И этот рубеж в топ-10 преодолели всего два субъекта РФ – Санкт-Петербург (104,8 тыс. рублей) и Сахалинская область (134,8 тыс. рублей)
Что касается столицы, то Москва заняла в рейтинге лишь 28-ое место из-за очень высоких арендных ставок (приемлемый семейный доход в первопрестольной – 155,9 тыс. рублей).
А вот на противоположном конце рейтинга, как обычно, преобладают южные регионы - Кабардино-Балкария (13,1% семей), Дагестан (15,8%), Ингушетия (16,8%), Карачаево-Черкесия (19,3%), Чечня (21,2%), Крым (22,4%), Северная Осетия (23,3%), Республика Алтай (23,9%), Тыва (25,8%), Калмыкия (28,5%). И здесь заметно прибавление: в 7 регионах менее 25% семей с детьми могут арендовать жилье, тогда как в 2022 и 2021 годах такой показатель были зафиксирован в 3 и 6 регионах соответственно.
Аналитики объясняют такие данные традиционными для южных территорий высокой безработицей и занятостью большинства населения на низкооплачиваемых работах, а для Крыма и Алтая - влиянием туристического сегмента, который создает дефицит арендного жилья.
Двигаемся не теми темпами?
Что касается нашего региона, то он привычно размещается в рейтинге по принципу: «Невидимый в округе, но первый на юге». В общероссийском реестре Астраханская область занимает 64-е место с показателем 40,9% семей, что ниже среднероссийского уровня на 9,6%. Зато на юге страны среди 14 регионов ЮФО и СКФО мы четвертые, пропустив вперед лишь Волгоградскую область (43-е место, 50% семей), Ростовскую область (47-е, 48,7%) и Ставропольский край (61-е, 42,4%).
Многое объясняет динамика исследуемой темы в нашем регионе за последнее пятилетие.
Динамика семейного приобретения жилья в аренду в Астраханской области
Заметьте: доля астраханских семей, способных взять жилье в аренду, неуклонно росла, пока «планка» необходимого семейного дохода поднималась за год на 2-3 тыс. рублей. Стоило в 2022 году данному параметру подскочить на 7 тыс. рублей, как круг семей сузился на 5,1%.
Однако тот самый ежегодный прирост семейного дохода в 2-3 тыс. рублей не отвечал общероссийским темпам – Астраханская область планомерно в арендном рейтинге опускалась все ниже и ниже. И теперь, как видите, мы скорее на «дне», чем в середине.
Зачем такие деньги?
Впрочем, кое-какие вопросы можно было бы задать и составителям рейтинга. Например, в отношении необходимого семейного дохода для аренды жилья и доли астраханских семей, которые могут себе позволить. Несложный математический расчет приводит к выводу, что в выбранной аналитиками астраханской модельной семье каждый из взрослых должен иметь месячный доход не менее 40,5 тыс. рублей. Между тем, согласно данным Росстата, во втором квартале 2023 года среднедушевой доход населения в регионе составлял 32,9 тыс. рублей. Где же в Астраханской области так удачно подобрались 40,9% супружеских пар, способных за месяц положить в семейный кошелек более 80 тыс. рублей?
Еще больше недоумения вызывает сумма на аренду жилья. Если придерживаться выведенной формулы РИА «Рейтинг», то астраханской семье на оплату месячной аренды нужно минимум 56,6 тыс. рублей. ПУНКТ-А внимательно отследил последние объявления о сдаче в Астрахани 2-комнатных квартир (как в методике рейтинга) - такую пограничную арендную сумму запрашивали лишь за две «двушки» в только что отстроенных многоэтажках и с жилой площадью более 100 кв. метров. В основном же расценки в нашем облцентре были куда «приземленнее»: на первичном рынке – 35-50 тыс. рублей в месяц, на вторичном – 12-30 тыс. рублей.
Так что головоломка выходит с этой семейной арендой, а не исследование.
Фото: ru.freepik.com
