За полгода 53% отечественных девелоперов сдали объекты с переносом сроков.
Девелоперы не смогли своевременно адаптироваться к снижению продаж и ухудшению условий по кредитам и теперь вынуждены вести тяжелые переговоры с банками, сообщает «Коммерсант»..
Кредиторы ГК «Самолет» одобрили комплексную программу выхода компании из трудной финансовой ситуации. Об этом на конференц-звонке заявил зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов.
Утвердить все детали финансовые организации рассчитывают до конца года. Выбора у кредиторов может не быть из-за высокой значимости компании для рынка в целом и населения в частности:с учетом среднего уровня распроданности проектов в 39%, который приводит «Наш.Дом.РФ», у ГК «Самолет» может быть около 40 тыс. дольщиков.
Поиски помощи
ГК «Самолет» — крупнейший российский застройщик по объему текущего строительства. Сейчас, согласно «Наш.Дом.РФ», он возводит 4,3 млн кв. метров. Держателями крупных пакетов акций считаются Павел Голубков и Игорь Евтушевский, которые в августе прошлого года, как наследники умершего основателя компании Михаила Кенина, продали свои 18% частной инвесткомпании Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Ltd, находящейся под управлением Fonte Capital LTD. Сама компания уже успела распродать почти всю свою долю.
В феврале 2026 года глава Сбербанка Герман Греф говорил, что у «Самолета» достаточно ликвидности для обслуживания обязательств. Он не посчитал критической ситуацию с обслуживанием долга.
Но после публикации результатов за первое полугодие опасения у финансовых организаций, вероятно, появились. В январе—сентябре 2026 года выручка ГК «Самолет» снизилась на 31,3%, до 117,4 млрд рублей. Чистый убыток составил 22,3 млрд руб. против прибыли в 1,8 млрд руб. годом ранее.
Снижение показателей в последние два года характерно для всего жилищного рынка, но у «Самолета» оно слишком явное. В Москве и Подмосковье (основной регион для группы) в целом выручка застройщиков в первом полугодии 2026 года сократилась на 12% год к году - до 992,27 млрд рублей.
Дорогие покупки
ГК «Самолет» вела себя рискованно — формировала большой земельный банк и вкладывалась в непрофильные виды деятельности в условиях ограниченного спроса. Одновременно застройщик выходил на рынок индивидуального жилищного строительства и отелей, а также активно формировал экосистему. Это произошло в условиях длительного сокращения спроса на жилье и сжатия DIY-рынка.
На 29 октября капитализация компании на «Мосбирже» составила 16 млрд рублей. Эта цена — следствие длительного снижения стоимости акций застройщиков. На пике в июле 2021 года стоимость одной бумаги «Самолета» составляла 4,98 тыс. рублей, сейчас — 260,6 рублей.
Рядовой случай
«Самолет» пытался проводить агрессивную региональную экспансию, занимал деньги для расширения земельного банка и увеличения рыночной доли, но так делали все игроки - например, ПИК, ФСК, GloraX, Level Group и другие компании.
Проблемы «Самолета» — крайняя точка проявления общих для отрасли тенденций, считает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский.
Сейчас ситуация непростая у всего рынка. Высокая ключевая ставка и падение продаж тянут за собой ставки по проектному финансированию. Согласно «Дом.РФ», в январе—сентябре 2026 года в России было зарегистрировано 321,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Год к году значение выросло на 7%. Но на наиболее маржинальных рынках, на которые федеральные застройщики опираются в первую очередь, картина выглядела хуже. Например, в Москве и Подмосковье, по подсчетам Dataflat.ru, продажи квартир и апартаментов по ДДУ за первые девять месяцев года сократились на 22% год к году. в Санкт-Петербурге — на 3%.
Косвенно это связанно с плохими продажами: низкие темпы наполнения эскроу-счетов могут предполагать увеличение ставок по займам, а льготные ставки покрывают лишь обеспеченные деньгами дольщиков средства. Своеобразные «ножницы кредита»: с одной стороны — дорогие деньги на реализацию новых проектов, с другой — низкий платежеспособный спрос из-за дорогой ипотеки, говорит Дмитрий Проскурин.
Принципы домино
«Самолет» — не единственный проблемный застройщик, говорит Кирилл Холопик. Согласно подсчетам СПАРК, совокупно количество работающих в России компаний, чей основной вид деятельности связан со строительством, на 1 октября 2026 года сократилось на 4,3% год к году - до 362,3 тыс. Это связано с растущим числом банкротств.
Нельзя исключать, что другие компании окажутся в ситуации «Самолета», считает Дмитрий Проскурин. Падение прибыли и рост долговой нагрузки, а также задержку срока ввода проектов в эксплуатацию эксперт называет общими проблемами девелоперского бизнеса.
Дольщики уже могут почувствовать эти проблемы. Например, застройщики, по словам господина Холопика, начали сознательно откладывать сдачу проектов. В условиях низкой распроданности жилья это позволяет им не принимать на баланс и, соответственно, не платить налоги за нереализованные квартиры. В январе-июне 2026 года 53% российских девелоперов сдали объекты с переносом сроков, говорит Дмитрий Шелковский. По подсчетам «Метриума», в первом полугодии 2026 года доля домов, вводимых с опозданием, составила почти 45% от общей площади ввода.
Идея с затягиванием ввода может решить часть проблем в моменте, но в перспективе, вероятно, станет еще одним источником дополнительных расходов, увеличив нагрузку на девелоперов.
По оценке заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Колунова, пени за задержки сдачи жилья уже приближаются к 100 млрд рублей.
Переговорный пункт
В силу специфики девелоперского бизнеса всем застройщикам, равно как и «Самолету», решать свои проблемы придется с банками-кредиторами. Система проектного финансирования с использованием эскроу-счетов сделала их ключевыми участниками процесса, говорит Дмитрий Шелковский. В кризис их роль очевидно усиливается. Когда у застройщика возникают проблемы, именно банк, по словам эксперта, становится главным переговорщиком и фактически определяет дальнейшую судьбу проекта.
Эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова все же считает управление девелоперскими проектами со стороны банков крайней мерой. Финансовые организации, по ее словам, заинтересованы в первую очередь в возврате кредитов.
Наши новости теперь в Max, присоединяйтесь!
Фото: magnific
