Сможет ли жилищный кредит стать доступнее и как это повлияет на рынок.
В начале следующего года Госдума РФ планирует рассмотреть и утвердить инициативу, вводящую дифференцированные ставки в программе семейной ипотеки, сообщили «Известия».
Последствия изменений
Готовящиеся изменения основаны на установлении разных ставок с учетом числа детей в семье, и это приведет к серьезным последствиям для рынка и заемщиков, заявила изданию директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.
«С одной стороны, действующая унифицированная программа требует значительных бюджетных ассигнований на субсидирование ставок, и ее модификация направлена на сокращение бюджетных расходов и повышение адресности государственной поддержки, - подчеркнула эксперт. - С другой, реформа представляет собой целенаправленную меру для стимулирования рождаемости, которая приведет к перераспределению доступности жилья в пользу многодетных семей».
Условия радикально улучшатся для семей с тремя и более детьми - ставка снизится до 4%. Но существенно ужесточаются для семей с одним ребенком - ставка вырастает до 10–12%, из-за чего увеличится и ежемесячный платеж, что ужесточит требования к подтвержденному доходу семьи и сделает прохождение банковской проверки сложнее.
С учетом того, что ставки по рыночной ипотеке сейчас находятся и так на высоком уровне, а количество многодетных семей существенно уступает семьям с 1 или 2 детьми, доступность ипотеки существенно снизится, считает эксперт.
Правда, по ее мнению, на первом этапе ожидается всплеск интереса со стороны покупателей. Многие постараются заключить сделки до вступления обновленных условий, включая правило «одна льготная ипотека на семью», которое с 1 февраля 2026 года предполагает участие обоих супругов в качестве созаемщиков.
После этого момента вероятен резкий спад активности, прежде всего - в сегменте массовых новостроек, где до 90% сделок опираются на семейную ипотеку, считает Наталия Богомолова. В более отдаленной перспективе изменения могут подтолкнуть застройщиков к более активной работе с форматом жилья для многодетных - с пересмотром планировочных решений и развития социальной среды. Финансовые организации, в свою очередь, будут вынуждены перестраивать системы оценки заемщиков и кредитные правила под более сложную структуру рисков.
Так как сейчас в России преобладают семьи с одним ребенком, увеличение процентной ставки для них может заметно сузить возможности покупки жилья в кредит, сказала «Известиям» директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. А рост ежемесячных выплат приведет к тому, что часть желающих уже не сможет пройти банковскую проверку по уровню долговой нагрузки.
Тем не менее, даже при таких изменениях программа с господдержкой будет выглядеть более привлекательной по сравнению с обычными ипотечными продуктами еще как минимум в течение ближайшего года – полутора, считает эксперт.
«Ожидаемые изменения программы могут привести к росту выдач по семейной ипотеке на 20–30% в конце 2025 года – начале 2026-го в связи с желанием заемщиков оформить ссуды на прежних условиях, — заметила Екатерина Щурихина. - Ближе к середине 2026 года потенциальное снижение выдач по семейной ипотеке будет компенсироваться увеличением кредитования в рыночном сегменте по мере дальнейшего смягчения ДКП и уменьшения ипотечных ставок».
В первую очередь важно, что именно семейная ипотека является крупнейшим по охвату инструментом господдержки на рынке жилья, сказал «Известиям» МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам Президентской академии Алексей Войлуков. Кредиты по этой программе выдаются под 6% годовых, и на нее приходится около 88% всех ипотек с государственным субсидированием.
«Если смотреть шире, то льготные программы в целом сегодня формируют примерно 78% всего ипотечного кредитования, - заметил он. - Из этого следует, что лишь одна семейная ипотека обеспечивает порядка 69% совокупного объема выдач, то есть фактически превышает две трети рынка. По сути, это ключевой и самый массовый механизм поддержки, а вместе с тем и наиболее финансово емкий для бюджета, поскольку требует компенсации банкам разницы между рыночной и льготной ставкой».
Однако уже давно звучат оценки, что в текущем виде семейная ипотека не в полной мере решает именно демографические задачи государства. Дело в том, что она предоставляется практически любой семье, в которой есть хотя бы один ребенок, то есть, по сути, почти любой семье с детьми.
«Предлагаемая реформа нацелена на более жесткую привязку семейной ипотеки к демографическим приоритетам государства. Ключевая идея - введение дифференцированных ставок: чем больше детей, тем ниже процент, - пояснил Алексей Войлуков. - Это должно снизить нагрузку на многодетные семьи или позволить им приобретать более просторное жилье, а также сократить расходы бюджета на субсидирование программы, которая в последние годы стала массовой и для семей с одним ребенком».
Обсуждение параметров программы еще продолжается, окончательные решения ожидаются в январе – феврале. По предварительным оценкам, ставка для семей с одним ребенком может вырасти примерно до 12% годовых, для двух детей — сохраниться на уровне 6%, а для трех — снизиться до 4%. Несмотря на рост, такие условия всё равно будут заметно выгоднее рыночной ипотеки.
Фото: ok.ru, benzinga.com
