Коммунальные войны по-астрахански (part 3 "Деньги")

– Сергей Юрьевич, давайте начистоту. В жалобе, которую нам прислали, есть такая цитата: «На претензии жителей, что в доме не проводится текущий ремонт, Гаврилов потрясает какими-то отчетами о проделанной работе и где якобы указано, что дом ему должен около 1 млн. рублей за ремонт подвалов, стояков канализации и т.д.». Это правда?

– Что именно? Что «ремонт не проводится» – неправда. Вы сами все видели.

– А про миллионный долг?

– А это правда.

– Большая сумма...

– Это с точки зрения обывателя она большая, а в масштабах 240-квартирного дома – весьма скромная. Поделите миллион на 240 и получите 4200 рублей в расчете на одну квартиру. Чтобы привести дом более-менее в порядок, было вложено гораздо больше.

– Кем вложено?

– Моей УК.

– В смысле? Вы что, свои деньги вкладывали?

– Да.

– Зачем?!

– Я так со всеми домами работаю. Можно, конечно, сидеть и ждать, пока платежи с дома на счету накопятся и потом что-то потихоньку делать. А можно один раз вложиться, решить самые насущные проблемы (как здесь), и потом уже отбивать инвестиции за счет платежей. Мне второй вариант ближе. Экономится масса времени и усилий: рабочие выходят на объект не 100 раз за сезон, а один раз – но капитально. Так реальный эффект виден: и мне самому, и жителям.

– Ну, судя по тексту жалобы, жители эффекта не видят...

– Вы бы посмотрели, как семь лет назад представители дома упрашивали принять их дом в управление... У нас это, к сожалению, типичная ситуация. Первые два года жители ходят довольные: для них это чуду подобно, что в доме начали вдруг решаться застарелые проблемы... Благодарственные письма пишут, на улице встречают – спасибо говорят. А потом к хорошему привыкают и тут уже тон меняется: «управляшка ничего не делает, давайте ее поменяем»... Требуют, чтобы чудеса продолжались в таком же темпе. И понимать, что каждое чудо требует немалых денег, им как-то не очень хочется.


– Ну вот мы и вернулись к теме денег. Расшифруйте, что это за «миллионный долг». Из чего он сформировался?

Тут Сергей Гаврилов выкладывает внушительную пачку документов и начинает перечислять:

• Замена ввода ГВС в 3-й секции дома пр-д Воробьева, 7 (от внешней стены до элеваторного узла) – 61 000 рублей. Вы меня поправляйте, если вам кажется, что это слишком дорого...
• Замена системы канализации в подвале 1 секции (от квартир до выпуска) – 44 000 рублей.
• Замена в 1-й секции выпусков канализации с увеличением диаметров труб (с 110 мм до 160 мм) – 61 000 рублей.
• Замена в 3-й секции выпусков канализации (тоже с увеличением диаметра) – 69 000 рублей.
• Замена во 2-й секции системы канализации (вместе с выпусками) – 97 000 рублей.
• Освещение подвала 2-й секции – 18 000 рублей.
• Замена систем отопления в подвале 3-й секции с выходами в квартиры – 600 000 рублей
• Замена во 2-й секции дома нижней разводки ГВС и ХВС – 366 000 рублей.
• Нижняя разводка в 3-й секции – 300 000 рублей.
• Замена во 2-й секции системы отопления – 800 000 рублей (из них 325 000 ушло только на материал).

– Это много получается... Намного больше миллиона. Только четыре последних пункта тянут на два с лишним миллиона. А все вместе – еще дороже. Вы просили поправлять вас, если покажется, что где-то цены завышены. Расшифруйте, что это за нижняя разводка ГВС-ХВС по триста тысяч и отопление за 600-800 тысяч...

– Ну, давайте по порядку. В одной квартире поменять один стояк обходится (только в плане работы, без учета материалов) в 1500 рублей. Всего в квартире проходит четыре стояка: горячее водоснабжение (ГВС), холодное (ХВС), канализация и – отдельно – полотенцесушители. Итого – 6000 рублей на квартиру. (С отоплением все сложнее и дороже – потому что вести надо сначала В квартиру, потом ИЗ нее…)

Считаем дальше: пять квартир, расположенных друг над другом, «нанизаны» на один стояк. Назовем это «линией». Замена одной такой линии обходится в 30 000 рублей (6000 рублей * 5 этажей).

Всего в доме 18 подъездов, и в каждом из них по три линии (три квартиры на этаже). Итого – 54 линии. Примерно 20 из них мы заменили полностью. В других случаях, частично. Могу перечислить поквартирно, хотите?

– Давайте...

– Хорошо, записывайте, – Сергей Гаврилов извлекает внушительную кипу документов и начинает искать в ней номера квартир дома на Воробьева, 7:

• 108, 111, 114, 117, 120. Пять квартир друг над другом.
• 33, 36, 39, 42, 45...
• 35, 38, 41, 44 (тут одной квартиры нет из-за магазина на первом этаже),
• 137, 140, 143, 146, 149...
• 210, 213, 216, 219...
• 63, 66, 69, 72, 75...
• 61, 64, 67, 70, 73...
• 18, 21, 24, 27, 30...
• 171, 174, 177, 180...
• 234, 237, 240, 243...
• 138, 141, 144, 147, 150...
• 232, 235, 238, 241...

Еще надо?

– Достаточно... И все-таки, потрачено почти 2,5 миллиона, а долг дома – примерно миллион.

– Ну так, вы учитывайте, сколько за семь лет поступило платежей. Часть сумм была погашена.

– А сколько конкретно? Как это посчитать?

– Бухгалтерия несложная. У нас по договору жильцы платят 9 рублей с квадратного метра. Это средняя по городу ставка. Не низкая и не завышенная. Из этих денег 7,50 рублей идет на текущие нужды дома, а 1,50 рубля отчисляется на ремонтные работы и закупку стройматериалов.

– Это не считая тех 4,00 рублей, которые мы все теперь платим на капремонт?

– Да, это отдельные деньги. Мы их не касаемся.

– Ну так что можно вообще сделать на 1,5 рубля? Это же копейки...

– Давайте посчитаем, копейки или нет:

• Берем 12000 м2 (метраж дома)
• умножаем на 12 месяцев в году,
• и умножаем на те самые 1,5 рубля
• ...
• выходит 216 000 рублей поступлений в год.

Не густо, но постепенно накопить на какие-то работы можно. За семь лет, которые мы с домом сотрудничаем, часть долга удалось погасить – выходит как раз полтора миллиона. А часть пока остается. Через какое-то время сумма еще накопится, и можно будет приступать к новым проектам – например, к ремонту подъездов, о которых пишут в жалобе.

– Но жители не хотят ждать. Они хотят быстрее...

– Тут я бы все-таки обозначил разницу. Хотя письмо подписано «жителями дома по проезду Воробьева, 7», речь не обо всех 700 людях. Три местные активистки, формально, это тоже «жители». Они и пишут. Собственно, я с этой «инициативной группой» хорошо знаком. Тем более, что лидер всего этого процесса – жительница К... (закон о персональных данных не позволяет нам назвать фамилию гражданки без ее согласия - прим. ред.) – активно пользуется услугами сотрудников нашей УК: подает заявки на бытовой ремонт в квартире, подписывает акты выполненных работ:

… Только с начала этого года жительница подала шесть заявок на ремонт: розетки, выключатели, течь под ванной… Работы были произведены бесплатно. Вместо «спасибо» человек начал рассказывать, что «УК не работает»… 

По моему мнению, дело тут не в «бескорыстной защите интересов дома», как написано в жалобе. Тут мне видится вполне конкретный интерес: завлечь дом в управление другой УК, которая ПЛАТИТ УПОЛНОМОЧЕННОМУ ДОМА ЗАРАБОТНУЮ ПЛАТУ. Моя УК этого не делает, а некоторые другие УК в городе - вполне практикуют.

– За чей счет?

– Само собой, за счет жильцов. Как я уже говорил, в моей УК ставка за обслуживание составляет 9 руб./м2. «Инициативная группа» предлагает жителям перейти под крыло моих коллег, где они будут платить на три рубля дороже – 12 руб./м2. При этом 85 копеек из этой суммы (то есть, с каждого метра) – будет получать уполномоченный по дому.

Вот, если хотите, можете ознакомиться с документом:


Со всего дома выходит 10 000 рублей (12000 м2 * на 0,85 руб.). Неплохая прибавка к семейному бюджету. За эти деньги можно поступиться совестью.

Идея всем выгодная, кроме ИП Гаврилова:

• Лидер инициативной группы – госпожа К. – начинает получать зарплату в 10 тысяч рублей,
• Новая УК получает в свое распоряжение дом, в котором за чужой счет решены наиболее дорогостоящие проблемы,
• А жильцы получают ремонт в подъезде (потому что новая УК, которой тратиться теперь не нужно, может себе позволить выделить средства на подобные работы).

У всех все замечательно, кроме Сергея Гаврилова и жильцов, для которых платежи увеличиваются на треть. Такое поведение сложно назвать порядочным. По-простому, это называется «кидалово».

– И что, все так плохо?

– К счастью, нет. У людей оказалась не такая короткая память, как рассчитывали инициаторы перехода. Многие начали мне звонить, беспокоились, интересовались, не случилось ли чего... В итоге подавляющее большинство жильцов дома не стали подписывать петицию о смене УК. Продолжаем работать.