В Астрахани дан официальный старт масштабной реновации исторического центра.
Под комплексное развитие территорий отданы почти пять гектаров в Кировском районе города. Символично, что перекраивать локальную карту начнут со старых кварталов, носящих имена французских социалистов Гракха Бабефа и Анри де Сен-Симона. Местную патриархальную утопию сменит жесткий прагматизм зоны Ж-3 — многоэтажной жилой застройки.
Утопия под снос
Опубликованное постановление регионального кабмина переводит земельный массив площадью 4,7 га в границах улиц Бабефа, Сен-Симона и переулка Островского в режим строительной перезагрузки. Власти долго присматривались к этой локации, где ветхий частный сектор десятилетиями соседствовали с затянувшимися долгостроями. Теперь площадка передана под централизованное управление.
В официальный перечень «приговоренных» объектов вошли 78 зданий. Под снос пойдут не только признанные аварийными малоэтажки, но и вполне себе годные для проживания дома, а также один торговый объект в переулке Щекина.
Любопытно, что первыми в ликвидационном списке значатся два гигантских железобетонных призрака — незавершенные корпуса ЖК «Паруса», получившие известность из-за громких судебных тяжб балерины Анастасии Волочковой с бывшим мужем-застройщиком Игорем Вдовиным.
Строившая комплекс компания ООО «Городской курорт Астрахань» окончательно ушла в банкротство, а два здания строительным объемом 3,8 тыс. и 37,3 тыс. кв. м на углу Бабефа и пер. Островского замерли на берегу Волги в виде бетонного остова и вбитых свай. Теперь в судьбе знаменитого долгостроя наметился сдвиг. Эти памятники неслучившегося девелопмента прошлой эпохи инвестору придется либо снести, либо радикально переосмыслить в рамках нового архитектурного проекта.
Пятнадцатилетка в три квартала
Смотреть на вещи реалистично заставляет заявленный срок реализации проекта — 15 лет. Оператором процесса назначена подконтрольная государству структура — ООО «Агентство по развитию жилищного строительства и ипотеки Астраханской области». Именно этой компании предстоит выступить главным дирижером сноса и последующего освоения территории.
Часы уже тикают: оператору отведено не более 270 дней на разработку и утверждение проектной документации по планировке территории. Помимо жилых высоток, проекту вменяется в обязанность полная реконструкция смежной инфраструктуры, включая перекладку магистральных тепловых сетей на улицах Генерала Епишева и Сен-Симона, которые сейчас работают на пределе возможностей.
Инфраструктурный ценз
Главный вызов для государственного оператора — не столько снос ветхого фонда, сколько выполнение нормативов по обеспечению будущих новоселов социальными благами. Постановление прямо отсылает к правилам землепользования и застройки Астрахани: плотность населения обязаны сбалансировать парковками, детскими садами, школами и зелеными зонами. Регламент зоны Ж-3 раскладывает 4,7 га на понятную коммерческую матрицу: от средне- и многоэтажной жилой застройки до делового управления, амбулаторий и магазинов. Для торгового ритейла установлены свои жесткие рамки — максимальная площадь одного магазина не может превышать 2 000 кв. м.
Высотный взлет и торговые лимиты
Параметры застройки выстраивают кардинально разные правила для жилого и коммерческого секторов. Для объектов нежилого назначения установлена минимальная площадь участка в 300 кв. м при ширине или длине не менее 10 метров. Здесь разрешено поднимать здания до 10 этажей, но их предельная высота срезана лимитом в 30 метров от проектной отметки земли до наивысшей точки кровли или парапета. Пятно застройки ограничено 60% площади участка, минимум 20% земли отдается под озеленение, а не менее 10% территории обязаны занимать парковки, за исключением участков под школы и детские сады.
В то же время для жилого назначения правила игры меняются. Минимальный участок под многоквартирную застройку должен быть не менее 1200 кв. м. Процент застройки здесь может достигать внушительных 70% при аналогичном 20-процентном требовании к озеленению. При этом высотный потолок в метрах для жилья формально оставлен открытым, а предельное количество этажей взлетает сразу до 30. Любые сопутствующие социальные, коммунальные или административные объекты разрешено встраивать на нижние этажи или пристраивать к высоткам. Главное условие — они должны иметь обособленный от двора вход для посетителей, собственный подъезд и временную парковку из расчета одно стояночное место на каждые 100 кв. м площади объекта.
Исторический диктат Адмиралтейской косы
Финальный аккорд в регламент застройки вносит историческое наследие города. Хотя непосредственно внутри выделенных 4,7 гектара «чистых» памятников не значится, площадка частично накладывается на границы исторического достопримечательного места «Адмиралтейская коса» и врезается в защитные зоны двух жилых памятников регионального значения — «Дома 1891 года» на улице Сен-Симона и «Дома жилого Булахтина конца XIX в».
Это обстоятельство подчиняет весь проект архитектурному диктату. Цветовые решения будущих строений, их объемно-пространственные параметры и стилистические характеристики обязаны безупречно соответствовать сложившейся композиции и силуэту исторической застройки. Новому девелопменту придется ювелирно вписать свои 30 этажей в вековой ландшафт Астрахани, полностью исключив архитектурный диссонанс.
Фото: Nano Banana, архив ПУНКТ-А, Яндекс Карты
