АСТРАХАНЬ – НОВОСТИ – ИНТЕРВЬЮ
На этой неделе «Пункт-А» разбирается с ругательным словом из трех букв – «ЖКХ». Наш собеседник – гендиректор оперативной компании по обслуживанию жилых домов ООО «Инициатива» Андрей МЫСОВ рассказал парадоксальные вещи: о том, что реформа ЖКХ – это полезная штука... о том, что провести капремонт в многоэтажке без помощи государства вполне реально... и о том, сколько на самом деле «принято» воровать в ЖКХ.
– Андрей, в астраханской блогосфере ты больше известен по общественным и благотворительным проектам и по работе в компании «Семейный капитал». А вот о твоих взаимоотношениях с жилищно-коммунальной сферой мало кто знает. Расскажи, как ты вообще этим занялся?
– Из чистого любопытства. Все началось в 2009 году. Я тогда жил в АЦКК в доме на улице Косиора. Произошла типичная, в общем-то, ситуация: жильцы уже окончательно устали от бездействия управляющей компании (УК) и пришли к выводу – пора что-то менять. Собрали актив дома, провели голосование и решили поменять форму управления – уйти из УК и организовать непосредственное управление (НУ).
Но, как часто бывает в таких ситуациях, при выборе уполномоченного за дом вышла заминка. Советчиков и жалобщиков всегда много. А вот желающих взять на себя ответственность, таскаться с бумажками, делать ремонт – не нашлось. И я вышел в толпу, предложил свою кандидатуру. Просто – из желания попробовать, каково это управлять домом?
– Вот так, безо всякого опыта просто решил попробовать? Страшно не было?
– Ооо, это целая отдельная история. Когда мы чуть ли не с боем забирали документы у предыдущей УК, то тамошний директор прямо запугивал: «Да вы еще с этим домом натерпитесь! Хлебнете! Загоните дом в долги! И еще прибежите к нам, чтобы мы вас взяли к себе обратно»...
... «Да вы еще с этим домом натерпитесь! Хлебнете! Загоните дом в долги! И еще прибежите к нам, чтобы мы вас взяли к себе обратно» ...
Я в ответ: «Хорошо, хорошо. Вы главное предоставьте отчет по финансам и по проделанной работе»... На этом все и закончилось.
– Они отчитались?
– Нет. Отчет они так и не представили.
– И что было дальше?
– А дальше началась планомерная работа по приведению дома в порядок. За три года мы взялись и сделали:
- капитальный ремонт кровли,
- капитальный ремонт подвала,
- капитальный ремонт системы горячего водоснабжения,
- капитальный ремонт системы холодного водоснабжения.
- Сейчас приступаем к электрике.
Много опасений вызывала первая промывка и опрессовка, но и их провели без особых проблем. Причем была забавная ситуация. Дело в том, что наш сантехник внезапно запил и пропал. Но так как я до этого все время присутствовал, когда он что-то делал по дому, то в нужный момент сумел разобраться и провел опрессовку своими руками.
Естественно сантехника мы потом поменяли, нашли нормального. С дворниками тоже были замены.
– А как же на все это хватило денег? Ведь, как принято считать, «в ЖКХ сколько ни вкладывай, все равно денег не хватит». Вам повезло и вы смогли включить дом в пресловутую программу капремонта жилья?
– Нет, все было сделано без программы. Просто за счет денег, собираемых с квартир в обычном режиме.
Подобные мысли о программе Фонда содействия реформированию ЖКХ у меня сначала были. Не скрою, у меня есть некоторые знакомства в системе органов госвласти региона, и я обращался к людям с вопросами, как можно встать в программу. Мне ответили: «Даже и не мечтай – там очередь на три года вперед»... На этом история с программой и закончилась. Пришлось действовать самостоятельно.
И я рад, наверное, что так и вышло. Пока остальные стоят в очереди, мы все сделали сами.
Полный капремонт сделали без участия в госпрограмме - только за счет текущих платежей жильцов
– Где же нашлись деньги?
– Я уже сказал: с текущих платежей жильцов. В 2009 году мы начинали 7,20 рублей с кв. метра. Сейчас у нас тариф – 9,00 рублей с метра. Для сравнения, в среднем по городу у других УК, ТСЖ и НУ ставка несколько выше – 10,40-10,50 за квадрат.
– Это какая-то установленная государством ставка или нет?
– Нет. Как с жильцами на общем собрании договоришься, так и будет. Можно и меньше поставить. Например, в новом доме, где капремонт не требуется, можно сделать ставку 6,50 с квадратного метра.
– Прямо совсем копейки...
– Ну так вот, давай считать дальше. Если считать по 9,00 рублей с метра, то на стандартную квартиру в 50 квадратов выходит 450 рублей в месяц. Со всего дома, соответственно – от 20-30 тысяч до 70-100 тысяч рублей. Все зависит от размера дома и числа квартир. Умножаем это все на 12 месяцев и получаем вполне приличные деньги, которые можно употребить на капремонт того или иного узла.
За два-три года можно одну за одной решить все крупные проблемы дома. Если дом совсем уж запущенный – то времени может понадобиться больше – шесть-семь лет. Но, с другой стороны, а куда деваться: не выселяться же? Хуже, чем есть, уже не будет.
– А как же проблема неплательщиков? Со всех сторон от коммунальных компаний слышатся жалобы на миллиардные долги. Ведь наверняка и у тебя такие есть?
– Есть, конечно. На 70 квартирный дом – где-то три-четыре. Причем не сказать, что это какие-то алкоголики или нищие – нормальные семьи. Но вот такой у людей принципиальный пунктик – не платить. С остальными тоже бывают задержки на пару-тройку месяцев, но потом все равно оплачивают. Нормальная текущая ситуация. Неприятно, но справиться можно.
– Хорошо, возьмем пятиэтажку на 70 квартир. В месяц она, например, собирает 35-40 тысяч. В год выходит порядка 400-450 тысяч рублей. Не такая уж и большая сумма, на самом деле...
– Нормальная сумма. Вполне хватит, например, на ремонт кровли. В доме на Косиора мы отремонтировали кровлю за 200 тысяч рублей. Полностью всю. И кровля хорошая, не протекает, жалоб нет.
– Да ладно? На это же надо не меньше миллиона по моим прикидкам?
– Ага. Предыдущая УК нам тоже так сказала – что наша кровля обойдется в ремонте в 1,5-2 млн рублей.
– Ничего себе разница – в 8-10 раз?
– Во-первых, мы реально посмотрели на вещи: сэкономили на стяжке (крыша и так была ровная), использовали на нижнем слое нормальный по качеству, но недорогой материал; а вот верхним слоем клали уже хороший материал. В итоге обошлись во вполне приемлемую сумму.
А миллионные сметы складываются из того, что в них все работы и материалы закладываются «самые качественные и дорогие» (понятное дело, только в теории, а не на практике). Плюс, приписываются ненужные работы (вроде той же выравнивающей стяжки), которые потом, к тому же, никто не делает. Ну и, естественно, распилы, откаты, завышенные ценники. А также, мягко говоря, весьма «нескромные» зарплаты себе любимым.
... миллионные сметы складываются из того, что в них все работы и материалы закладываются «самые качественные и дорогие» (понятное дело, только в теории, а не на практике). Приписываются ненужные работы (которые потом никто не делает). Плюс, мягко говоря, весьма «нескромные» зарплаты себе любимым ...
По моим оценкам, из всех денег, который собирает дом на квартплату, обычно 80% уходит не на дом, а присваивается УК. Учитывая, что в управлении одной УК обычно бывает по 10-20 домов или даже 50, суммы в итоге выходят многосоттысячные. Или миллионные.
из всех денег, который собирает дом на квартплату, обычно 80% уходит не на дом, а присваивается УК.
– Неужели никто эти аферы не пытался вскрыть? Куда смотрят надзорные органы, прокуратура?
– Для подробного разбирательства нужно заявление от пострадавших. То есть, от жильцов дома. Причем, желательно – чтобы от большинства сразу. А ведь это нужно обходить. Убеждать, собирать подписи. Обычно никому это просто не надо. Поэтому при попустительстве и разобщенности жильцов у УК получается весьма доходная кормушка.
при попустительстве и разобщенности жильцов у УК получается весьма доходная кормушка.
– Хм-м... Наверняка тебя тоже обвиняли в чем-то подобном. Извини за нескромный вопрос: какова твоя зарплата за ведение дома?
– Нормальный вопрос. Я не скрываю: 4000 рублей в месяц. Учитывая, что сейчас я уже давно не живу на Косиора, то поездки туда на машине мне обходятся в сопоставимую сумму. Получается что-то вроде «хобби для души».
– А не возникало мысли превратить это в основную работу? Взять еще несколько домов, «курочка по зернышку»...
– Это получилось само собой. Спустя где-то два года после того, как я занялся домом на Косиора, обратились знакомые знакомых: «Давай, ты и за нашим домом присмотришь?»...
Дом оказался в центре Астрахани, пятиэтажка. Поехали, посмотрели, что да как, прикинули реальную смету. Начали работы по горячей воде. Потом еще один дом на улице Герасименко появился – тоже по знакомству люди попросили. Тут уже пришлось переходить на полностью легальные рельсы – открывать ООО «Инициатива».
В один момент действительно были мысли серьезно расширяться. А что? Опыт есть, идеи есть. Да и просто приятно сознавать, что делаешь нечто полезное и реальное – что действительно потом будет еще лет десять работать.
В общем, решил взять еще дома. Провел небольшую рекламную кампанию: распечатал на принтере листовки и разбросал по подъездам. Но завершилось это все практически ничем. Поступило несколько звонков. В одном из случаев провели переговоры, которые закончились какой-то невнятицей: «Вот вы все жулики, кто ЖКХ занимается... Ты хочешь нас облапошить»... Отвечаю: «Вот дома, где я работаю, давайте съездим посмотрим. Вот финансовые отчеты». Но ни в какую. Никакие аргументы – что это им нужнее, чем мне – их не убедили. Так что расстались.
Во втором случае вышло еще веселее – на меня вышли бандиты...
– ???
– Позвонили такие вежливые люди: «У нас несколько домов и мы все сразу хотим с вами сотрудничать – давайте встретимся».
Я как-то сразу насторожился такому «внезапному счастью». Но, естественно, встретились. На встречу пришли два молодых человека крепкого телосложения – такие «типажи из лихих 90-х»: «Понимаешь, Андрей... Что это вообще за листовки?... Ты сознаешь, куда ты полез?... Это наша тема и мы уже давно ее крутим»...
В общем, я сделал вывод, что расширяться через рекомендации проще и эффективнее.
На встречу пришли два молодых человека крепкого телосложения – такие «типажи из лихих 90-х»: ... «Ты сознаешь, куда ты полез?... Это наша тема и мы уже давно ее крутим» ...
– Вот ты так рассказываешь: что все хорошо, что денег на все хватает, что капремонты идут... Неужели нет никакого негатива?
– Конечно, есть. Постоянно и много. Но в основном это связано с людскими заморочками, с менталитетом. У нас же как? Если что-то хорошее происходит, то это «так и должно быть». А если плохое случается – то «все, конец света, управдом – ворюга»... И кругом сплошь недовольные и советчики. Еще один пунктик наших сограждан – требовать всего и сразу: чтобы за три месяца дом привели в идеальный порядок. Это временами просто выводит из себя.
Впрочем, дело привычки. Со временем перестаешь раздражаться. Особо въедливым «критикам» рекомендую прогуляться до соседней многоэтажки и посмотреть на ее состояние. Поинтересоваться у жильцов, когда перед ними УК последний раз отчитывалась...
Обычно на этой стадии все вопросы отпадают.
