Перед депутатами с докладом выступил руководитель МУП «Южное» Андрей Денисов. Он рассказал, что в распоряжение предприятия передаются аварийные здания, а основная задача его сотрудников — законсервировать постройки, закрыть входы и обезопасить как сами здания, так и астраханцев, которые случайно могут в них попасть. В общем — заколотить двери и окна, поставить ограждения, и по возможности — найти для помещений арендатора, который не допустит разрушения здания и проведет текущий ремонт. Такое, конечно, возможно далеко не всегда, но все-таки сдача помещений в аренду приносит предприятию неплохую прибыль.
В 2017 году выручка МУП «Южное» составила 11,8 миллионов рублей. В 2018 году (по данным за ноябрь) — 6,2 миллиона. Всего за два года на попечение МУПа было передано 13 объектов недвижимости, большинство из которых находятся в центре Астрахани.
И к «Южному» бы не возникло никаких претензий, если бы не выяснилось, что предприятие не только сдает здания в аренду, но и продает их. Причем — без торгов, без объявления аукционов и вообще, что называется, «по-тихому», нигде не публикуя информацию о продаже. А цены на помещения в центре города на этом «черном рынке» колеблются от 8 до 22 тысяч за квадратный метр.
Все по закону?
Как выяснилось, цена на объекты недвижимости выставляется, хоть и не с потолка, но, тем не менее, очень условно. Вместо того, чтобы оценивать здания по рыночной стоимости (а это минимум 50 тысяч рублей за квадратный метр в центре города), их оценивают на основе паспорта объекта. И «золотые квадраты» утекают мимо городского бюджета со скидкой в 50-80%. Вот вам и «черная пятница» длиною в несколько лет. При этом закона, обязывающего МУП публиковать в открытом доступе объявления о продаже нет. То есть формально предприятие ничего не нарушало. Оно просто тихо мирно продавало городскую собственность за копейки.Вдумайтесь: город безвозмездно, то есть даром, передает предприятию в собственность здания, а предприятие эти здания без торгов и аукционов продает по дешевке. И отдает за это в бюджет....3 миллиона рублей за два года. Почему так мало? Потому что остальные деньги, по словам руководителя МУПа, пошли на поддержание работы конторы, выплаты зарплат, закупку материалов и инструментов, вывоз мусора из аварийных зданий...
Отдельный вопрос возникает по покупателям этой спорной недвижимости. Информацию о продаже никто нигде не публиковал. На вопрос депутатов, а как же желающие узнавали о том, что здание можно купить, Денисов объяснил: они видели здание (?), шли в агентство по управлению госимуществом, там им говорили, что здание принадлежит МУП «Южное» и тогда они обращались в МУП, где им озвучивали ценник. При этом, если покупатель заявился всего один (а откуда тут взяться двум и уж тем более трем?), здание уходило без торгов. Если же покупателей внезапно оказывалось двое, то объявлялся аукцион. Что, впрочем, не сильно увеличивало ценник. А теперь вопрос на засыпку: много ли вы знаете предпринимателей, которые покупают недвижимость таким способом: прогуливаются по городу, видят интересное здание и идут в агентство узнавать, а не продается ли оно часом? И как много времени у них уходит, прежде чем они методом такого случайного, простите, тыка натыкаются на выгодное предложение? Чует наше сердце, схема выглядела совсем иначе.
Вот несколько примеров прошедших сделок:
ул. Александрова, 6 — павильон с 37 прилавками продан за 205 882,49 рублей.
Депутаты эту продажу прокомментировали так: «То есть мы выделяли деньги из бюджета, делали рынок для дачников, ставили прилавки, аренда которых по рыночной стоимости обойдется в 150 рублей в сутки за квадратный метр. Каждый прилавок это 1,5 квадратных метра, то есть 8300 рублей в сутки могла на этом заработать администрация. Вместо этого вы весь рынок продали за сумму, которая окупится за 25 дней?» «Это было сделано в 2016 году, а я приступил к работе только в январе 2017 года», - парировал Андрей Денисов. Ну что ж, сделка странная, но спросить не с кого. Вы удивлены?
ул. Советской Милиции / Красная Набережная, 3/14, помещение 33 площадью 67,3 м2 продано за 403 389,83 рублей (6 тысяч рублей за квадратный метр). По всей видимости, речь идет вот об этом одноэтажном здании. Для помещения в центре города — копейки. Не возьмемся судить о степени его аварийности, но в центре продают и не такое и за куда большие деньги. Большинство предпринимателей считает, что оно того стоит, ведь можно вложиться в ремонт и потом получать прибыль за аренду долгие годы.
переулок Щепной, 4а. помещение 1 площадью 106,2 м2 продано за 3 013 559,00 рублей (28 тысяч рублей за квадратный метр). Тут нам не удалось найти фото здания, это за углом от Никольской, самой популярной улицы города. Это одна из самых дорогих сделок МУПа, и то от рыночной цены она отстает в полтора раза.
ул. Бэра/ Набережная 1 Мая / Челюскинцев, 9/58/31, лит А площадью 1331,5 м2 продано за 4 600 000,00 рублей (3 400 рублей за квадратный метр). Это здание уже много лет стоит заброшенное, но даже если покупать его под снос, и то цена выходит непомерно заниженной. Например, участок в 6 соток с деревянным сараем под снос неподалеку стоит 15 миллионов.
ул. С. Перовской, 75, пом. 066 в лит А площадью 109,2 м2 продано за 2 403 390,00 рублей (22 тысячи рублей за квадратный метр). Вот тут у нас возникли сомнения в аварийности здания. Все-таки это не дом после пожара и не вековой памятник архитектуры. Это просто магазин на остановке. Он не представляет опасности для жителей, не угрожает обрушиться на головы прохожим или развалиться на части. Это выгодно расположенный павильон, и если бы город сдал его в аренду по рыночной цене (а это минимум 500 рублей за квадратный метр в месяц), то в месяц в городской бюджет поступало бы 54 тысячи рублей, а сумма продажи «отбилась» бы за 3,5 года. Теперь она отобьется у какого-нибудь предпринимателя. И это мы еще занизили цену. Например вот, свежее объявление: помещение в здании прямо по соседству сдается за 35 тысяч в месяц за площадь в 42 квадрата. То есть уже по 800 рублей за квадратный метр. Такая вот занимательная математика.
Еще два помещения находятся в одном здании:
ул. Свердлова/ Урицкого, 4/7, пом. 13 площадью 363,4 м2 продано за 3 077 690,00 рублей (8 400 рублей за квадратный метр).
ул. Свердлова/ Урицкого, 4/7, пом. 14 площадью 92,4 м2 продано за 986 735,00 рублей (10 600 за квадратный метр).
Это здание в довольно хорошем состоянии (особенно если сравнить со сгоревшим особняком на набережной 1 Мая). В нем живут люди, арендуют офисы организации, в том числе даже контрольно-счетная палата города Астрахани. Оно не разрушается и простоит еще не один десяток лет. И цены за недвижимость в нем начинаются от 40 тысяч за квадратный метр, но никак не от 8.
ул. Свердлова/ Кирова/Сов. Милиции, 21/ 6/14, комн. 4, 5, 6, 7, 8, 9 в помещении 022, общей площадью 42,4 м2 проданы за 523 000,00 рублей (12 300 за квадратный метр). Это квартиры с видом на региональное УМВД. Состояние здания откровенно «так себе», но даже в нем еще летом этого года квартира площадью 16 квадратных метров продавалась за 650 тысяч рублей (40 тысяч за квадрат). (Да, мы мониторим цены на недвижимость).
ул. Боевая, 50б, пом. 4 площадью 163,8 м2 продано за 2 000 000 рублей (12 200 за квадратный метр) — это какой-то гараж, нам не удалось точно идентифицировать его по карте. Кажется, вот те кирпичные с правой стороны картинки. Это тоже, по всей видимости, не аварийное здание, просто не особо ценное на фоне предыдущих экземпляров.
ул. Пирогова/ул. Луначарского, 39/40 площадью 420,9 м2 продано за 650 000 рублей (1550 за квадратный метр). Полторы тысячи за квадрат - это даже для пустыря на окраине Трусово какая-то неслыханная щедрость. Что уж говорить о центре Трусовского района, точнехонько между старым и новым мостами. Конечно, район не элитный, не центр города, да и домик явно переживает не лучшие времена. Но все-таки под ним находится хороший участок земли, наверняка проведены коммуникации, а мимо проходит одна из центральных дорог. Отличное место под магазин, например.
Получается, пока молодые астраханские семьи вынуждены брать ипотеку на жилплощадь по рыночной цене в 50 тысяч за квадрат (даже во «вторичке», состояние которой часто ничуть не лучше перечисленных здесь строений) некоторые коммерсанты в содружестве с МУП «Южное» скупают недвижимость за копейки. Как ни крути — бизнес очень выгодный.
Мы узнали, что по этому поводу думает председатель комитета гордумы по нормотворчеству Артем Бажан, который знаком с ситуацией на рынке недвижимости в Астрахани не понаслышке.
«Получается так, что администрация города под видом содержания объектов недвижимости, в частности, в центральной части города передала муниципальному унитарному предприятию в хозяйственное ведение часть имущества. Это предприятие имело право как отчуждать его, так и сдавать в аренду. Общая выручка предприятия за два года составила 18 миллионов, из которых всего 3 миллиона получил бюджет. По решению городской думы, которое было принято три года назад, мы договорились о том, что 75% прибыли, получаемой МУПом должно перечисляться в бюджет. Депутаты правильно заметили, что предприятие, пользуясь муниципальным имуществом, расходовало львиную часть денежных средств на свое содержание и только малую часть перечисляло в бюджет», - рассказал Бажан.
По итогам заседания было решено поставить перед администрацией города вопрос о соответствии директора МУПа занимаемой должности. Почему депутаты решили не закрывать «Южное», а просто поменять директора? Дело в том, что МУП оказался единственным предприятием города, у которого есть право осуществлять городские автобусные перевозки. «Давайте не торопить события, если нам сейчас предстоит возрождать общественный транспорт, то этот МУП нам понадобится», - пояснила глава города Алена Губанова. Тем не менее, в том виде, в котором он существовал до сегодняшнего дня, он точно больше существовать не будет.
Почему так получилось? Зачем вообще городу было нужно такое предприятие?
«Когда нам, депутатскому корпусу, говорили о создании МУП «Южное», нам заявляли, что у города нет возможности содержать объекты недвижимости, львиная часть приходит в негодность, поэтому задачей предприятия будет зарабатывать за счет сдачи в аренду имущества и направлять денежные средства на содержание. Идея хороша, потому что объектов много, часть из них является памятниками архитектуры и понятно, что возлагать подобную нагрузку на бюджет не совсем комфортно», - рассказал Бажан.Но на практике все вышло не так. «Южное» не зарабатывало на аренде, чтобы содержать здания, а продавало здания, чтобы содержать себя. При этом руководство предприятия настаивает, что желающих купить эти «развалюхи» не было, максимум — один заявившийся за два года, и счастье, что за них хоть что-то удалось получить. Может быть, такая недвижимость действительно никому не нужна? С этим вопросам мы опять-таки обратились к Артему Бажану.
«Ну как вы думаете, если бы рынку предложили приобрести имущество за 8 тысяч рублей за квадратный метр? Себестоимость строительства сейчас любого объекта будет начинаться от 14 тысяч рублей за квадратный метр. А у вас есть возможность приобрести объект недвижимости в центральной части города за 8 тысяч рублей. Несомненно, желающие бы нашлись, и при проведении конкурса было бы увеличение цены. Я думаю, что спрос на объекты был. Всегда есть спрос на объекты в центральной части города», - ответил Бажан.