На рынке астраханской недвижимости все сходится один к одному. Всего пару недель назад управляющий банка ВТБ в Астраханской области Владимир Синченко рассказал, что астраханцы за прошлый год при выборе квартир повернулись лицом к вторичке и спиной к новостройкам. Буквально вчера Росстат опубликовал данные о сильном проседании строительной отрасли в нашем регионе, а застройщики подняли цены за квадратный метр на 7%. Что из этого причина, а что следствие? Пытаемся разобраться в нашем ежеквартальном обзоре.
Стоит отметить, что месяц от месяца наши строители становятся все более и более закрытыми. Ни на одном официальном сайте строительной компании вы теперь не найдете цен на квартиры. Планировки? - Вот, пожалуйста! Список всех материалов использованных в отделке? — Конечно! Фото каждой квартиры с отделкой, без отделки, дизайн-проект... все что угодно найдете вы на сайте застройщиков. Кроме цен.
Мы сначала заподозрили, что всему виной какие-нибудь изменения в законодательстве. Вдруг застройщикам просто запретили публиковать стоимость квартир? Но оказалось — это такая маркетинговая фишка. По их расчетам просто цена может отпугнуть потенциального покупателя и перед оглашением цены надо потенциальному клиенту сначала изложить все детали: какая у квартиры планировка, какие материалы использованы в отделке, какая фирма котла отопления, сколько санузлов - и только потом уже переходить к разговору о цене. А вот при личном разговоре менеджер всю эту важную информацию успеет озвучить. А заодно расскажет, почему вам нужна вовсе не однокомнатная квартира за наличные, а например, трешка в кредит.
К тому же, сайты всех застройщиков нацелены на прием заявок от потенциальных покупателей. Ты пишешь свой номер телефона, чтобы тебе перезвонили, и он навсегда остается в базе. Дальше — дело техники. Тебе будут звонить и писать, предлагать выгодные скидки и поздравлять с праздниками, рассказывать об акциях и задабривать подарками. Полцарства за клиента!
Тем не менее, все эти ухищрения не сильно помогают против объективных экономических факторов: благосостояние населения за последние годы действительно снизилось, а новостроек вводится все меньше, следовательно цена на них из-за отсутствия конкуренции — растет.
Росстат публикует следующие данные:
-
В январе 2019 года объем работ в строительной отрасли Астраханской области составил 741,2 млн рублей (это на 66% меньше, чем за январь 2018 года: впечатляющее падение).
-
В феврале ситуация немного выровнялась. Объем работсоставил (с начала года) 1 млрд 684,4 млн рублей (это составляет всего лишь 56,2% от данных за январь-февраль 2018-го).
Но сравнивать объемы застройки помесячно — дело неблагодарное. Специфика такова, что полгода застройщик может не вводить ни одного метра жилья вообще, а потом разом сдать целый жилой комплекс. Поэтому более полную картину можно увидеть по итогам года.
- В 2018 году в Астраханской области было введено в эксплуатацию 502 тысячи квадратных метров строений (как жилых, так и нежилых). Из них собственно жилых помещений — 328,3 тысячи квадратов, причем 228,1 тысяча квадратов из этого — индивидуальное жилье, то есть частные дома. По жилым помещениям в итоге в 2018 году Астраханская область «просела» на солидные 32% по сравнению с 2017-м годом. И как показывают два первых месяца 2019-года — продолжает проседать.
Напомним, в конце минувшего года, строя планы на этот, 2019 год, астраханское правительство предсказало развитие строительной отрасли в регионе: вроде как в неё будет вложено 35,8 млрд рублей (чуть ли не на треть больше, чем в 2018-м). Впрочем, строительство строительству - рознь. В этот прогноз попало далеко не только жилье, но и дороги, ФАПы, ФОКи и другие объекты, в т.ч. по федеральной линии.
Застройщики тем временем в едином порыве подняли с нового года цены на новостройки в среднем на 7-10% за квадратный метр. Но и этот рост трудно оценить объективно: ведь с нашего прошлого обзора прошло несколько месяцев и строительство многих жилых комплексов либо перешло в завершающую стадию, либо просто серьезно продвинулось, а квартиры в доме высокой стадии готовности всегда стоят дороже.
Сравнить степень готовности разных жилых комплексов мы не можем. Также довольно трудно объективно сравнивать местоположение (кто-то рад доплатить за вид из окна на Волгу, а кому-то милее развитая инфраструктура вокруг дома). Еще труднее сравнивать планировку. Хотя не можем не отметить, что почти у всех застройщиков логика планировки квартир сильно хромает и почти на век отстает от современных тенденций. До сих пор встречаются «элитные» трешки всего с одним санузлом, с длинными бесполезными коридорами, без кладовок и мест под гардеробные, не говоря уже про прачечные-постирочные и так далее. Конечно, по сравнению с «хрущевками» дизайнерская мысль немного продвинулась вперед, но, кажется, очень недалеко.
Для сравнения мы постарались выбрать квартиры той же площади, что и в прошлый раз (в ноябре), но получилось это не везде (наверное, они уже распроданы). В некоторых жилых комплексах почему-то не осталось в продаже трешек (по крайней мере, мы не нашли их на сайте бесплатных объявлений). Обнаружился и один жилой комплекс, где квартиры внезапно ПОДЕШЕВЕЛИ. Это ЖК «Комфорт» в мкр Бабаевского. Вот, что у нас получилось.
|
Жилой комплекс |
Цена за 1-к квартиру |
Цена за 3-к квартиру |
Цена за квадратный метр |
|
Прогресс ул. Савушкина, 6 |
2 073 600 р. — 38,4 м2 (было — 1 920 000 р. за 38,4 м2) |
Трешек вообще не осталось в продаже (было 4 131 000 р. за 81 м2) |
54 000 (было — 50 000 – 51 000 р.) |
|
Атмосфера ул. Бехтерева, 8 |
2 100 000 р. —37,7 м2 (было так же) |
4 050 000 — 71,9 м2 (было — 3 950 000 р. за 71,9 м2) |
55 700 – 56 300 р. (было — 54 900 – 55 700 р.) |
|
Укроп ул. Генерала Армии Епишева, 49 |
2 200 000 р. — 40 м2 (было — 2 050 000 р. за 40 м2) |
3 900 000 р. — 70,2 м2 (было — 3 700 000 р. за 70,2 м2) |
55 000 – 55 500 р. (было — 51 200 – 52 700 р.) |
|
Сердце Каспия Набережная Приволжского Затона, стр. 3 |
2 130 000 р. — 37,5 м2 (было — 2 040 000 р. за 37,5 м2) |
3 990 000— 71,7 м2 (было — 3 950 000 р. — 71,7 м2 |
55 600 — 56 800 р. (было — 54 400 – 55 500 р.) |
|
Комфорт ул. Энергетическая, д. 39 |
1 243 000 р. — 44,4 м2 (было — 1 442 000 р. за 44,4 м2) |
Трешек не осталось в продаже (было — 2 900 000 р. за 98,1 м2) |
27 990 р. (было — 29 500 – 32 500 р.) |
|
Лазурный ул. Латышева, д. 3 |
2 457 600 р. — 51,2 м2 (ничего не поменялось) |
4 821 200 р. — 109,5 м2 (было 4 818 000 р. за 109,5 м2 |
44 029 – 48 000 р. (было на 29 рублей дешевле) |
|
Лотос Парк ул. Бакинская, 90 |
2 307 250 р. — 43,8 м2 (было — 2 055 550 р. за 43,8 м2) |
5 349 450 р. — 99 м2 (было 4 528 000 за 99 м2) |
54 000 – 52 700 р. (было – 45 700 – 47 000 р.) |
|
Молодежный пер. 1-й Таманский |
1 500 000 р. — 45 м2 (было — 1 600 000 р. за 45,3 м2) |
2 799 790 р. — 75,7 м2 (было — 2 648 000 р. за 75,7 м2) |
33 000 – 37 000 р. (было – 35000 – 35 400 р.) |
|
ИФК «Астрстройинвест» Куйбышева, 24/Академика Королёва, 9 |
2 782 200 р. — 46,4 м2 (было — 2 760 000 р. за 46 м2) |
5 864 380 — 101,1 м2 (было — 5 800 000 р. за 100 м2) |
58 000 — 59 961 р. (было — 58 000 — 60 000 р.) |
Как дальше будет развиваться строительная отрасль в регионе?
Будем следить.
