С июля в России вступают в силу новые правила для застройщиков. Можно сказать, что теперь отменяется долевая схема покупки и продажи квартир. Что все это значит и чем грозит астраханцам?
Если очень сильно упростить, то раньше застройщик мог показать всем проект дома, собрать деньги с покупателей и на эти деньги начать стройку. Отсюда и появилась проблема обманутых дольщиков: недобросовестные застройщики просто собирали деньги, а стройку не начинали. Или начинали, но замораживали. Или начинали и не замораживали, но вдруг начинался кризис и оказывалось, что собранных денег уже не хватает, чтобы закончить стройку, а продавать больше нечего. Сотни граждан по всей стране вложились в несуществующую недвижимость и проиграли. Стало очевидно, что проблему надо решать на государственном уровне.
Так что с июля в силу вступит новый закон. Теперь застройщик должен будет показать банку проект дома. Показать, что у него на счету есть минимум 10% от необходимой для постройки суммы. После этого банк создаст для застройщика специальный эскроу-счет. Деньги от покупателей квартир будут заморожены на этом счете до тех пор, пока дом не будет сдан. А строить его предпринимателям предлагается на другие, заемные средства. То есть — брать у банка кредит. Естественно, банк будет предоставлять деньги только под проценты. Ориентировочно — под 10-12% годовых. И, конечно же, эти траты будут теперь заложены в стоимость квадратного метра.
Система «платишь посреднику, а посредник переводит деньги продавцу» многим россиянам знакома по работе сайта «АлиЭкспресс». Там вы тоже сначала переводите деньги, которые замораживаются на счету оператора и только после того, как вы подтвердите получение заказа — деньги отправляются продавцу. С квартирами в новостройках теперь будет так же. Это гарантирует россиянам безопасность: если с застройщиком что-то случится, он вдруг разорится или по каким-то другим причинам не сможет завершить стройку — вы просто получите назад свои деньги. Но за безопасность придется дорого заплатить.
Пока неизвестно, под какой процент банки согласятся кредитовать застройщиков. Это будет зависеть как от кредитного рейтинга самого застройщика, так и от потенциальной рентабельности проекта. Но даже если это будут льготные 5-6% годовых, строительство дома ведь занимает не один год, а три — четыре. Вот и выходит + 15-20% в дополнение к себестоимости. Мы узнали у астраханских застройщиков, какой скачок цен они прогнозируют:
Генеральный директор ООО «ИФК «Астрстройинвест» Дмитрий Салеев:
Новостройки однозначно повысятся в цене. Но тем, у кого к июлю будет 30% готовности дома, разрешат достраивать по старым правилам. Поэтому часть застройщиков, кто не будет успевать достигнуть этой планки, поднимут цены на тот процент, под который банк даст им кредит. Речь идет о 10 — 12 % минимум. А может и выше, потому что нас довольно больно ударило еще и повышение НДС на 2 %, это тоже отражается на цене.
Банк сейчас будет оценивать каждую фирму в отдельности, ее платежеспособность, каждый дом. Новичков, соответственно, вообще вытолкнули с рынка, потому что за плечами должен быть опыт успешной сдачи: введенные дома, завершенные проекты. Можно, конечно, строить на собственные деньги и в конце продавать, но мало у кого есть такая возможность. Крупные компании останутся на рынке в любом случае, мы будем меняться, переходить на проектное финансирование. Но банк хочет видеть рентабельность каждого объекта в 30-35 %, чтобы минимизировать свои риски. А сегодня рентабельности в 30 — 35 % нет, вот 10-15 % по Астрахани — это более реальная цифра. Сейчас в нашем регионе, да и не только в нашем, — продажи тяжелые.
Но ожидаемый рост цен, конечно, не приведет к увеличению рентабельности проектов. В выигрыше останутся только банки, но и они сильно рискуют. Кроме того, есть вероятность, что с вступлением в силу закона активизируются нечистые на руку застройщики, которые найдут способы обойти ограничения и собрать с доверчивых людей деньги напрямую.
Например, до сих пор одной из популярных схем была регистрация многоквартирного дома как обычного частного, а квартиры продавались как 1/20 (например) доля дома. Стоит помнить, что идя на такие сделки покупатели рискуют не только остаться без квартиры вообще, но и получить квартиру, построенную с явными нарушениями норм и правил строительства.
