Катализатор процесса
Летом 2019 года Астрахань посетил заместитель генерального прокурора Андрей Кикоть. Он провел прием граждан, в ходе которого выяснились неприятные вещи: многие люди в ответ на обращения с просьбами признать их дома аварийными получали отказы. Приезд Кикотя стал катализатором большой ревизии состояния городского (да и регионального) жилого фонда на предмет аварийности.
Об аспектах этого процесса и говорили в субботу, 20 февраля, на пресс-брифинге в горадминистрации.
Масштаб бедствия
Мария Пермякова пояснила детали:
– На сегодняшний день в областном центре 11362 многоквартирных дома. Из них половина – 5136 домов – имеют столетнюю историю. Очевидно, что очень многие из них приходят в негодность. Но что еще неприятно, так это то, что «болеть» начинают и более молодые дома, построенные в середине прошлого века – в 1950-е и 1960-е годы. Чтобы оценить масштаб бедствия и была инициирована ревизия всего жилого фонда, которая прошла в несколько этапов.
Процесс по шагам
Какие шаги должна пройти горадминистрация, чтобы расселить аварийный дом?
1. Визуальный осмотр
Изначально специалисты горадминистрации провели визуальный осмотр домов на наличие признаков аварийности – трещин, воды в подвалах, состояния чердаков и коммунальных сетей. С 1 августа 2019 года осмотрели 4366 многоквартирных домов.
2. Техзаключения
На втором этапе эксперты провели более глубокие исследования тех 2100 домов, которые имеют опасные признаки, и сформировали технические заключения. В рамках этой работы районные администрации отобрали через конкурсные процедуры лицензированные экспертные организации.
3. МВК
Была сформирована межведомственная комиссия, которая состоит из представителей Росреестра, региональной службы жилнадзора, УМВД по АО, Роспотребнадзора, Ростехнадзора, Службы госохраны объектов культурного наследия, различных отделов горадминистрации. Возглавляет комиссию Владимир Сажин - замглавы администрации города. На основании техзаключений МВК принимает решения, является ли дом аварийным.
4. Выкупная цена
Наконец, следующий этап – выкуп здания в муниципальную собственность. Для этого частные квартиры, опять же на основе конкурсных процедур, проходят независимую оценку. По итогам заключения оценщиков горадминистрация делает владельцам квартиры коммерческое предложение. Если все всех устраивает – люди получают деньги, а квартира и земля переходят в собственность муниципалитета.
5. Снос/реконструкция
Ну и, собственно, финальный этап: снос дома. Исключение составляют дома-памятники, которые снести нельзя. Они подлежат реконструкции.
Вроде бы схема простая и понятная. Но в процессах, которые затрагивают тысячи людей, всегда возникают нюансы. И страсти кипят не шуточные, ведь речь идет о самом дорогом – о домах, в которых живут люди. И конфликты вокруг этой темы порой взрывают соцсети, обсуждаются в СМИ и долетают до федерального центра. Именно эти вопросы сегодня задавали журналисты.
Оповещение о технических экспертизах
Так, одной из первых тем для обсуждения стал вопрос о том, почему при проведении технических экспертиз состояния домов не всех граждан оповещают. Мария Пермякова уточнила, что граждан оповещают, в соответствии с законодательством:
– Мы проводим оповещение граждан. Развешиваются объявления. Рассылаются письма. Вот сколько, например, в одном только Ленинском районе было направлено писем гражданам, – глава города кивнула в сторону сидящего рядом главы района Виталия Наумова. Перед ним действительно высилась гора документов высотой в пару пачек «Снегурочки» (см. фото выше).
На брифинге пояснили, что техническая экспертиза дома – это услуга, которую вправе заказать любой собственник. Притом как на свою квартиру, так и на общедомовое имущество. Согласитесь, что состояние, к примеру, подвала – затоплен он или нет – влияет на качество жизни всех квартир. И угрожает всему дому (а значит, и каждой квартире конкретной квартире). Такое право закреплено законодательством. И муниципалитет, как собственник одной или нескольких квартир в доме, имеет право заказать техэкспертизу – так же, как и все остальные собственники квартир, если у них будет такое желание.
– Оповещать всех собственников при этом не обязательно, – уточнила Мария Пермякова. – Но мы все равно идем на это, потому что понимаем, что диалог с жильцами важен.
А если эксперты ошибаются?
Еще одной дискуссионной темой стало качество работы технических экспертов: а если они ошибаются в своих заключениях? Например, признают дом аварийным, а жильцы с этим не согласны?
– Это действительно дискуссионный вопрос, – согласился председатель Гордумы Игорь Седов. – У кого-то квартира или коммерческое помещение отремонтировано – а за стенкой или этажом выше живут люди в ужасных условиях. Одни мечтают сбыть эту рухлядь поскорее хоть кому-нибудь, за любые деньги – и пишут письма с просьбами поскорее признать их дом аварийным и выкупить. А другие жильцы или собственники коммерческих помещений вложили немало средств в ремонт и держатся за дом всеми силами и категорически против сноса и расселения. Тут нужно договариваться как-то всем. Объективная техническая экспертиза в этом вопросе может помочь принять решение. В конце концов, никакой косметический ремонт в отдельной квартире не спасет от прогрессирующей трещины в соседней части дома – здание рухнет и пострадают все. Нужно это понимать.
Впрочем, на встрече были озвучены примеры, когда эксперты расходились во мнении. Журналисты спросили о судьбе дома по ул. Советская, 30, который трижды обследовали специалисты, но так и не смогли прийти к общему мнению, является ли дом аварийным или нет.
– Это памятник архитектуры, – напомнила Мария Пермякова. – Так что сносить его в любом случае не планируется. Но давайте будем объективны: дому много лет, и мы обязаны исключить риск его обрушения. В 2007 году инженеры обследовали здание и признали его аварийным. В доме три муниципальных квартиры, мы выселили оттуда жильцов. Но владельцы частных квартир и коммерческих помещений выезжать отказались. Позже были сделаны еще две экспертизы, которые пришли к иным выводам – дом не аварийный. Да, такое случается.
Зачем выселять людей из домов-памятников, если их все равно нельзя сносить?
Обсуждение продолжилось еще одним острым вопросом: почему жильцам домов-памятников, признанных аварийными приходят уведомления о необходимости выселиться? Мария Пермякова ответила:
– Да мы будем только рады, если жильцы останутся. Но давайте смотреть на ситуацию с точки зрения законодательства. Бремя ремонта здания лежит на собственниках. Если жильцы готовы принять финансовое участие в реконструкции дома – конечно же, пропорционально метражу – то мы будем только рады этому. Но ведь объективно ситуация ровно противоположная: реставрировать дома-памятники в разы дороже и дольше, чем обычные дома. У людей таких средств просто нет. Поэтому остается единственно возможный вариант: предлагать выкуп, чтобы впоследствии за средства муниципалитета проводить реконструкцию.
Выкупная цена
Наконец, в зале прозвучал самый острый вопрос: почему цены на выкуп квартир такие низкие? Действительно, встречаются случаи, когда людям за на покупку новых квартир предлагают по 30 тысяч, 25 тысяч и даже 15 тысяч рублей за метр. При средней цене метра в Астрахани примерно в 40 тысяч рублей и выше, такие ставки ставят людей перед необходимостью либо ухудшать свои жилищные условия, либо брать ипотечные кредиты для покупки нового жилья.
– Напомню, что цену назначает независимый оценщик – не городская администрация, – парировала Мария Пермякова. – Мы не имеем права самостоятельно назначать цену, иначе это породило бы коррупционные риски. Поэтому и в вопросах технических экспертиз и в оценке решения принимают независимые, отобранные на основе конкурсных процедур, эксперты. Могут ли они допустить ошибку? Да, могут. Можно ли эту ошибку оспорить? Да, можно. Для этого есть суды. И у нас достаточная практика, когда люди не соглашаются с предложенной им суммой, заказывают собственную оценку и в итоге через суд получают совсем другую выкупную цену.
Самый громкий случай
В качестве примера обсудили случай с домом на ул. Чайковского, 17. Игорь Седов, который на днях побывал в этом доме и побеседовал с жильцами, рассказал подробности:
– Это ветхий дом из двух корпусов. Ему больше ста лет. Там семь квартир общей площадью 281 квадрат. Пять квартир муниципалитет уже выкупил. В двух оставшихся проживают пенсионерки Роза Лазарева и Александра Селиванова. У одной квартира площадью 30 метров, у другой – 57. Но это по факту. А в регистрационных документах картина совершенно другая. Дело в том, что когда эти квартиры приобретали в 1980-х годах, то в собственность оформляли не метры – а доли в доме. И по бумагам Розе Лазаревой принадлежит 1/20 от всей площади дома, то есть 14 метров. А у ее соседки – 1/10 доля, то есть 28 квадратов. Реальные метры с документами не сходятся. Отсюда и явно несправедливые суммы за выкуп, которые определил оценщик. Розе Лазаревой оценка назначила за метры 205 тысяч рублей, а за долю в земельном участке - 222 тысячи. Вместе с компенсацией затрат на переезд (27 тысяч) вышло в сумме 454 000 рублей. Можно ли эту несправедливость исправить? Можно – но только через суд.
Игорь Седов уточнил, что ровно такая же ситуация была еще в одной квартире того же дома. Там хозяйка, которая так же как и Роза Лазарева имела долю 1/20, пошла в суд и добилась повышения выкупной цены почти до 1,1 млн рублей.
– Понимаю, что все это не просто, особенно для пенсионерок. Поэтому после встречи с Розой Васильевной и Александрой Тихоновной я посодействовал в поисках юриста для их иска. Занимательно, что эта новость спровоцировала шутки в соцсетях. Мол, Гордума помогает жителям судиться с администрацией. Ну что же, отвечу так: юриста предоставила не Городская дума, а партия «Единая Россия», за что я ей благодарен. Роза Лазарева вчера подписала доверенность на представительство ее интересов в суде. И иск этот, понятное дело, не носит характера противостояния с администрацией. Он нужен, чтобы зафиксировать юридически пересмотр долей сообразно реальному метражу – то есть, исправить явную ошибку сорокалетней давности и оспорить выкупную цену. Уверен, все получится.
Что в итоге?
Мария Пермякова резюмировала:
– Перед нами крайне сложная и очень серьезная задача. Астрахань – это печальный лидер по доле аварийного жилья. Вопрос болезненный, и каждая неточность экспертов и оценщиков порождает серьезные споры, которые приходится урегулировать в ручном режиме. Тем не менее, я смотрю на ситуацию оптимистично: в 2020 году мы смогли расселить 257 домов и высвободить для сноса 4600 аварийных квадратных метров. И эта работа продолжается при участии областного правительства и федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. До конца 2022 года мы планируем завершить расселение аварийных домов, признанных таковыми до 2017 года. И следом примемся за дома, которые сейчас прошли через МВК и получили статус аварийны. Работы предстоит очень много. И я прошу людей хоть чуточку быть терпимее: не скандалить, а обсуждать возникающие проблемы. Администрация, как никто другой, заинтересована в их решении.
