Дом возле заправки или территория споров

На минувшей неделе по астраханским СМИ прокатилась волна публикаций о стихийном сходе жителей Набережной Приволжского Затона. Люди вышли протестовать с плакатами против строительства жилого дома. Претензий было много: что стройка противоречит экологическим нормам, является уплотнительной застройкой и, к тому же, может спровоцировать взрыв на расположенной рядом автозаправочной станции. Мы решили разобраться, что именно будет строиться и насколько реальна опасность.

Факты
Найти проектную документацию будущего многоквартирного дома на набережной Приволжского Затона, 22 оказалось не так сложно. Фасад будущего дома выглядит так:



Основные параметры запланированного строительства:

Многоквартирный жилой дом на 16 этажей 125 квартир На первом и втором этажах здания запланированы коммерческие помещения Высота строения составит почти 55 метров Длина и ширина здания – 44 х 18 метров Логично предположить, что проект пытается «вписаться» в расположенный севернее жилой комплекс «Сердце Каспия»: те же 16 этажей, двухэтажный «цоколь», остекление фасада.


План застройки участка дает больше информации:

Дом расположен на Набережной Приволжского затона – одной из самых нагруженных в часы пик автодорог города, участок вплотную примыкает к дорожному полотну. Южнее участка застройки на расстоянии 6-7 метров находится автозаправочная станция (АЗС). Севернее располагается строящийся жилой комплекс «Сердце Каспия». Западнее, ближе к Волге – продолжение бывшей промзоны. Площадь участка застройки – около 2300 км. метров. На дворовой территории планируется озеленение в виде нескольких небольших участков газона.


Вопросы
В ходе схода от жителей прозвучали различные претензии в адрес строителей и авторов проекта. Некоторые дополнительные вопросы возникают уже при знакомстве с проектом.

1. АЗС
Технология строительства высотных домов предполагает забивку свай. Логично задать вопрос о том, как отразятся вибрации грунта на соседних строениях и, в частности, на состоянии топливного хранилища АЗС. Вот оно:



Согласно СНиП, минимальное расстояние от АЗС с резервуарами для хранения жидкого топлива до жилых и общественных зданий составляет 50 метров. Расстояние от резервуара до границы участка, даже с учетом отступа и тротуара, составляет порядка 30 метров.



О том, что забивка свай сопровождается вибрациями и влияет на окрестные строения, многие астраханцы знают по личному опыту. Так, во время строительства городской набережной жители Косы неоднократно жаловались на трещины, появившиеся во время работы сваезабойных машин. Также в феврале 2015 года жители частного сектора на ул. Бабефа протестовали против строительства 17-этажного жилого комплекса «Паруса», так как в период забивки свай начали обнаруживать неприятные перемены в состоянии собственного жилья. Так, на некоторых домах начали появляться новые трещины в кладке. В одном из зданий со стен осыпалась кафельная плитка, пострадала электропроводка. Впрочем, доказать связь между работами на ЖК «Парус» и трещинами жители не смогли, так как не собрали средства на проведение экспертизы.

2. Машиноместа
На генплане проекта изображено 14 парковочных мест: 7 машиномест во дворе дома и еще 7 – на гостевой стоянке с внешней стороны. Трудно представить, что этого хватит для жителей 125-квартирного дома.

Генеральный директор компании-застройщика ООО «Волга-Трейд» Эдуард Давидов прокомментировал «Пункту-А», что проект дома включает подземный паркинг. Такое решение вопроса с размещением автопарка жителей возможно, однако на плане строительства мы не нашли признаков размещения въезда в подземный гараж: здание по периметру окружено тротуаром. Один из экспертов «Пункта-А» отметил, что строительство подземного гаражного комплекса это дорогой проект, который обычно по силам окупить только при строительстве комплекса зданий. В одиночном проекте наличие подземного гаража сопряжено с увеличением цены значительно выше рынка.



3. Узкое место
Гостевая парковка на 7 машиномест с внешней стороны здания также спроектирована необычно. В данном месте проезжая часть набережной сужается до 11 метров. Согласно СНиП II-К.3-62 «Улицы, дороги и площади населенных мест», стандартная ширина полосы движения на автодорогах районного значения составляет 3,5 метров, общегородская магистраль имеет полосы по 3,75 метров. При этом и тот, и другой тип дороги должен иметь, согласно СНиП, не менее 4 полос. У нас, получается, полос всего три, хотя автомобилисты и стараются ехать в обе стороны в два ряда, однако видно, что мешают друг другу.

В генеральном плане Астрахани набережная обозначена как «магистральная улица городского значения регулируемого движения 1 класса» с расчетом движения до 2500 автомобилей в час. Вполне очевидно, что магистраль в нынешнем состоянии не удовлетворяет СНиП по данному классу автодорог и в перспективе должна быть расширена до 14-15 метров. При этом расширение может быть произведено либо за счет берегового газона, либо за счет территории застройки. Во втором случае вероятно, что здание лишится гостевой парковки.



Согласно генплану проекта «Волга-Трейд», расстояние от фасада жилого дома до дорожного полотна – 7-8 метров, три из которых занимает парковочный карман. На плане застройки видна бледная линия нынешнего парковочного кармана. Проект ее сужает, карман становится меньше. Логично предположить, что недисциплинированный автомобилист припарковавшись перпендикулярно тротуару, способен задом своей машины перегородить часть дороги. Это можно было бы списать, как мелкий нюанс, если бы не риск создать крупный затор на одной из главных магистралей, которыми пользуются жители Правобережья.



4. Мусорная площадка и игровая площадка
Наконец, еще две странности плана застройки – отсутствие места для размещения мусорных контейнеров и игровой детской площадки.

С детским игровым комплексом ситуация обстоит проще. В конце концов, это желательный, но не самый обязательный элемент двора. К тому же, застройщик ООО «Волга-Трейд» является региональным дилером игровых площадок производителя «Авен», комплексы которого установлены, например, в сквере Гейдара Алиева. Так что для компании, по заявлению генерального директора Эдуарда Давидова, не составит труда откликнуться на пожелания будущих жителей дома и установить игровой комплекс на одном из участков озеленения в глубине двора. Правда, при этом компания должна руководствоваться ГОСТ Р 52169-2003, по которым детская площадка должна находиться отдельно от пешеходных дорожек, вне зоны доступности для прохожих, в окружении зеленых насаждений. Расстояние до мест парковки и мусорных контейнеров должно быть не менее 20 метров.

С площадкой для хранения твердых коммунальных отходов также не все понятно. На плане застройки место размещения не обозначено. При этом ст. 2.2.3. СанПиН 42-128-4690-88 требует, чтобы площадки для установки контейнеров были удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

Ответы
Корреспондент «Пункта-А» связался с генеральным директором компании «Волга-Трейд» Эдуардом Давидовым, чтобы прояснить указанные вопросы. Он ответил:

– Проект строительства данного дома наша компания приобрела вместе с земельным участком у предыдущего собственника – предприятия «ХолодПромСтрой». Проект получил все лицензии и согласования на уровне городской администрации и других надзорных ведомств и был полностью подготовлен к началу строительных работ. Он соответствует генплану города. Вся необходимая разрешительная документация, касающаяся экологических аспектов, инсоляции окружающих зданий, защитной зоны АЗС, наличия или отсутствия необходимых площадок и проездов, была получена еще на том этапе и у меня нет причин не доверять этим документам. Более того, на территории участка ранее располагалась газовая котельная – объект гораздо более опасный, нежели автозаправка. Мы ее ликвидируем, так что уровень экологической защищенности в районе даже вырастет.

Комментарии
Прокомментировал ситуацию также и заместитель генерального директора компании девелоперской компании «City Group», которая ведет строительство расположенного по соседству ЖК "Сердце Каспия" Борис Погосов. Он заявил:

- У нас нет позитивного или негативного отношения к проекту компании «Волга-Трейд». Для нас, как для ответственного застройщика, в первую очередь, важны комфорт и безопасность жителей нашего комплекса. Поэтому опасная близость к заправке будущего дома, безусловно, вызывает у нас беспокойство. Но мы живем в 21 веке, у нас есть общепринятые нормы строительства. За их соблюдение ответственны специальные органы и администрация города. Если нарушения в проекте действительно имеют место, уверен, проверяющие органы их не пропустят.

Версия
В региональных СМИ также обсуждается версия, что ООО «Волга-Трейд» стало жертвой недобросовестных проектировщиков. Экспертную оценку проекта здания проводила иногородняя компания - волгоградская  негосударственная экспертиза  ООО «Сталт-эксперт». И можно предположить, что специалисты из соседнего региона действовали дистанционно: не выезжали на местность и не учли соседство участка с АЗС и магистральной дорогой городского значения. В таком случае выходит, что ООО «Волга-Трейд» вполне логично не нашло оснований усомниться в экспертизе приобретаемого полета (да и кто бы не из месте стал это делать?).  

В пользу версии об ошибке волгоградских проектантов  говорит богатая судебная  практика ООО «Сталт-Эксперт». Так, в начале этого года ООО «Сталт-Эксперт» оказалось участником  судебного разбирательства по делу о незаконном строительстве АЗС. Один из волгоградских предпринимателей построил на федеральной трассе новую автозаправочную станцию. Однако на этапе ввода в эксплуатацию столкнулся с категорическим отказом властей, которые заявили, что не имеют права согласовать объект. Выяснилось, что предприниматель вел стройку на основе положительного заключения «Сталт-эксперт», а для надзора нанимал еще одну стороннюю частную организацию. В итоге суд (в двух инстанциях) встал на сторону региональных властей: заправка так и не заработала. 

Что в итоге?
Картина пока что вырисовывается неоднозначная. С одной стороны, проект вызывает множество вопросов. С другой стороны, застройщик выражает готовность ответить по каждому пункту документами за подписью горархитектуры и других инстанций. Так что, по всей вероятности, нам еще придется вернуться к этой теме.