Коммунальные войны по-астрахански (part 3 "Деньги")

АСТРАХАНЬ - НОВОСТИ - ЭКОНОМИКА - ЖКХ - ГАВРИЛОВ
В прошлых частях мы опубликовали жалобу жителей и совершили малоприятный трип по подвалам дома на пр-де Воробьева, 7. Теперь настала пора разобраться в финансовых хитросплетениях схемы управления данным домом. 
Часть первая "Жалоба"
Часть вторая "Лазим по подвалам"
Выбравшись из подвала, доходим до машины. Начинаем разбираться с финансовой стороной вопроса. 
Характеристики дома и планы по капремонту в 2021 году
– Сергей Юрьевич, давайте начистоту. В жалобе, которую нам прислали, есть такая цитата: «На претензии жителей, что в доме не проводится текущий ремонт, Гаврилов потрясает какими-то отчетами о проделанной работе и где якобы указано, что дом ему должен около 1 млн. рублей за ремонт подвалов, стояков канализации и т.д.». Это правда?

– Что именно? Что «ремонт не проводится» – неправда. Вы сами все видели.

– А про миллионный долг?

– А это правда.

– Большая сумма...

– Это с точки зрения обывателя она большая, а в масштабах 240-квартирного дома – весьма скромная. Поделите миллион на 240 и получите 4200 рублей в расчете на одну квартиру. Чтобы привести дом более-менее в порядок, было вложено гораздо больше.

– Кем вложено?

– Моей УК.

– В смысле? Вы что, свои деньги вкладывали?

– Да.

– Зачем?!

– Я так со всеми домами работаю. Можно, конечно, сидеть и ждать, пока платежи с дома на счету накопятся и потом что-то потихоньку делать. А можно один раз вложиться, решить самые насущные проблемы (как здесь), и потом уже отбивать инвестиции за счет платежей. Мне второй вариант ближе. Экономится масса времени и усилий: рабочие выходят на объект не 100 раз за сезон, а один раз – но капитально. Так реальный эффект виден: и мне самому, и жителям.

– Ну, судя по тексту жалобы, жители эффекта не видят...

– Вы бы посмотрели, как семь лет назад представители дома упрашивали принять их дом в управление... У нас это, к сожалению, типичная ситуация. Первые два года жители ходят довольные: для них это чуду подобно, что в доме начали вдруг решаться застарелые проблемы... Благодарственные письма пишут, на улице встречают – спасибо говорят. А потом к хорошему привыкают и тут уже тон меняется: «управляшка ничего не делает, давайте ее поменяем»... Требуют, чтобы чудеса продолжались в таком же темпе. И понимать, что каждое чудо требует немалых денег, им как-то не очень хочется.


– Ну вот мы и вернулись к теме денег. Расшифруйте, что это за «миллионный долг». Из чего он сформировался?

Тут Сергей Гаврилов выкладывает внушительную пачку документов и начинает перечислять:

• Замена ввода ГВС в 3-й секции дома пр-д Воробьева, 7 (от внешней стены до элеваторного узла) – 61 000 рублей. Вы меня поправляйте, если вам кажется, что это слишком дорого...
• Замена системы канализации в подвале 1 секции (от квартир до выпуска) – 44 000 рублей.
• Замена в 1-й секции выпусков канализации с увеличением диаметров труб (с 110 мм до 160 мм) – 61 000 рублей.
• Замена в 3-й секции выпусков канализации (тоже с увеличением диаметра) – 69 000 рублей.
• Замена во 2-й секции системы канализации (вместе с выпусками) – 97 000 рублей.
• Освещение подвала 2-й секции – 18 000 рублей.
• Замена систем отопления в подвале 3-й секции с выходами в квартиры – 600 000 рублей
• Замена во 2-й секции дома нижней разводки ГВС и ХВС – 366 000 рублей.
• Нижняя разводка в 3-й секции – 300 000 рублей.
• Замена во 2-й секции системы отопления – 800 000 рублей (из них 325 000 ушло только на материал).

– Это много получается... Намного больше миллиона. Только четыре последних пункта тянут на два с лишним миллиона. А все вместе – еще дороже. Вы просили поправлять вас, если покажется, что где-то цены завышены. Расшифруйте, что это за нижняя разводка ГВС-ХВС по триста тысяч и отопление за 600-800 тысяч...

– Ну, давайте по порядку. В одной квартире поменять один стояк обходится (только в плане работы, без учета материалов) в 1500 рублей. Всего в квартире проходит четыре стояка: горячее водоснабжение (ГВС), холодное (ХВС), канализация и – отдельно – полотенцесушители. Итого – 6000 рублей на квартиру. (С отоплением все сложнее и дороже – потому что вести надо сначала В квартиру, потом ИЗ нее…)

Считаем дальше: пять квартир, расположенных друг над другом, «нанизаны» на один стояк. Назовем это «линией». Замена одной такой линии обходится в 30 000 рублей (6000 рублей * 5 этажей).

Всего в доме 18 подъездов, и в каждом из них по три линии (три квартиры на этаже). Итого – 54 линии. Примерно 20 из них мы заменили полностью. В других случаях, частично. Могу перечислить поквартирно, хотите?

– Давайте...

– Хорошо, записывайте, – Сергей Гаврилов извлекает внушительную кипу документов и начинает искать в ней номера квартир дома на Воробьева, 7:

108, 111, 114, 117, 120. Пять квартир друг над другом. 33, 36, 39, 42, 45... 35, 38, 41, 44 (тут одной квартиры нет из-за магазина на первом этаже), 137, 140, 143, 146, 149... 210, 213, 216, 219... 63, 66, 69, 72, 75... 61, 64, 67, 70, 73... 18, 21, 24, 27, 30... 171, 174, 177, 180... 234, 237, 240, 243... 138, 141, 144, 147, 150... 232, 235, 238, 241... Еще надо?

– Достаточно... И все-таки, потрачено почти 2,5 миллиона, а долг дома – примерно миллион.

– Ну так, вы учитывайте, сколько за семь лет поступило платежей. Часть сумм была погашена.

– А сколько конкретно? Как это посчитать?

– Бухгалтерия несложная. У нас по договору жильцы платят 9 рублей с квадратного метра. Это средняя по городу ставка. Не низкая и не завышенная. Из этих денег 7,50 рублей идет на текущие нужды дома, а 1,50 рубля отчисляется на ремонтные работы и закупку стройматериалов.

– Это не считая тех 4,00 рублей, которые мы все теперь платим на капремонт?

– Да, это отдельные деньги. Мы их не касаемся.

– Ну так что можно вообще сделать на 1,5 рубля? Это же копейки...

– Давайте посчитаем, копейки или нет:

• Берем 12000 м2 (метраж дома)
• умножаем на 12 месяцев в году,
• и умножаем на те самые 1,5 рубля
• ...
• выходит 216 000 рублей поступлений в год.

Не густо, но постепенно накопить на какие-то работы можно. За семь лет, которые мы с домом сотрудничаем, часть долга удалось погасить – выходит как раз полтора миллиона. А часть пока остается. Через какое-то время сумма еще накопится, и можно будет приступать к новым проектам – например, к ремонту подъездов, о которых пишут в жалобе.

– Но жители не хотят ждать. Они хотят быстрее...

– Тут я бы все-таки обозначил разницу. Хотя письмо подписано «жителями дома по проезду Воробьева, 7», речь не обо всех 700 людях. Три местные активистки, формально, это тоже «жители». Они и пишут. Собственно, я с этой «инициативной группой» хорошо знаком. Тем более, что лидер всего этого процесса – жительница К... (закон о персональных данных не позволяет нам назвать фамилию гражданки без ее согласия - прим. ред.) – активно пользуется услугами сотрудников нашей УК: подает заявки на бытовой ремонт в квартире, подписывает акты выполненных работ:


Заказчик к исполнителю претензий не имеет. Подписано советом дома и конкретно гражданкой К..
… Только с начала этого года жительница подала шесть заявок на ремонт: розетки, выключатели, течь под ванной… Работы были произведены бесплатно. Вместо «спасибо» человек начал рассказывать, что «УК не работает»… 
 
По моему мнению, дело тут не в «бескорыстной защите интересов дома», как написано в жалобе. Тут мне видится вполне конкретный интерес: завлечь дом в управление другой УК, которая ПЛАТИТ УПОЛНОМОЧЕННОМУ ДОМА ЗАРАБОТНУЮ ПЛАТУ. Моя УК этого не делает, а некоторые другие УК в городе - вполне практикуют.

– За чей счет?

– Само собой, за счет жильцов. Как я уже говорил, в моей УК ставка за обслуживание составляет 9 руб./м2. «Инициативная группа» предлагает жителям перейти под крыло моих коллег, где они будут платить на три рубля дороже – 12 руб./м2. При этом 85 копеек из этой суммы (то есть, с каждого метра) – будет получать уполномоченный по дому.

Вот, если хотите, можете ознакомиться с документом:


Со всего дома выходит 10 000 рублей (12000 м2 * на 0,85 руб.). Неплохая прибавка к семейному бюджету. За эти деньги можно поступиться совестью.

Идея всем выгодная, кроме ИП Гаврилова:

• Лидер инициативной группы – госпожа К. – начинает получать зарплату в 10 тысяч рублей,
• Новая УК получает в свое распоряжение дом, в котором за чужой счет решены наиболее дорогостоящие проблемы,
• А жильцы получают ремонт в подъезде (потому что новая УК, которой тратиться теперь не нужно, может себе позволить выделить средства на подобные работы).

У всех все замечательно, кроме Сергея Гаврилова и жильцов, для которых платежи увеличиваются на треть. Такое поведение сложно назвать порядочным. По-простому, это называется «кидалово».

– И что, все так плохо?

– К счастью, нет. У людей оказалась не такая короткая память, как рассчитывали инициаторы перехода. Многие начали мне звонить, беспокоились, интересовались, не случилось ли чего... В итоге подавляющее большинство жильцов дома не стали подписывать петицию о смене УК. Продолжаем работать.